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中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化
中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化

  原标题:中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化 来源:中信建投证券研究2019年12月28日,中国人民银行发布第30号公告,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成。中信建投证券固定收益、房地产和银行研究团队最新解读如下:地产对房贷利率有何影响?短期呵护银行,中期为房贷利率联动提供空间。此次调整针对存量房贷,由于借贷双方最早可于2020年3月确定转换定价基准,于次年1月开始执行,则2020年按揭贷款利率将不会发生变化,房贷利率与LPR产生联动的最早时间在2021年1月。在整个利率水平下行的背景下,房贷利率也有望联动下行。由于近年来金融机构每月新增的居民中长期贷款(近似于房贷)占总新增人民币贷款的比重较大,普遍在30-40%左右,中短期内房贷利率维持稳定,也在一定程度上体现了对银行资产端呵护的政策思路。个人住房贷款利率如何转换?举例来看,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。银行对银行业的影响?存量浮动利率贷款定价基准转化带来的是重定价利率风险,但是基于房地产市场调控主基调,按揭贷款的重定价风险被延迟到2021年,只有存量非按揭贷款重定价风险在2020年3月开始显现。我们基于一定假设展开定量测算,显示:对行业净利润负面影响大约4%,对上市银行负面冲击只有3.4%,对业绩的负面冲击从2020年2季度开始逐步显现。但是最终的负面影响程度取决于各家银行需要重定价贷款的规模和占比、最终重定价的方式等,预计实际的负面冲击都小于我们测算结果。另外,降准预期升温后,降准如果落地对冲部分业绩冲击,实际的冲击也会自然减少。对哪些银行负面影响较小?对各家上市银行的定量测算。从上市银行来看,假设平均利率下降11个bp,上市银行整体因更换定价基准对2020年净利润的负面影响是3.4%。按银行类型来看,大行受损最低,为3.1%,主要是中收占比高、按揭占比高;农商行受损最高,达5%,主要是中收占比低、按揭占比低。在个股中,张家港、江阴银行受损最高,达5.4%,主要是贷款占比高。而贵阳银行、成都银行受损程度最低,为2.6%,只要是贷款占比相对较低。我们重点推荐的影响程度:招行(-3%),宁波(-3.1%),兴业(-3%),常熟(-4.8%)。前三家负面影响较小。固定收益对地产信用债有何影响?1、根据央行公告,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但是存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化。此番改革明确了存量浮动利率贷款定价基准转换事项,有利于疏通市场利率向存量贷款利率的传导机制,全面推动贷款市场化定价。2、今年8月央行发布改革完善LPR形成机制后之后,1年期LPR利率降低三次,降幅为16BP,5年期LPR利率降低一次,降幅5BP。在稳增长的背景下,预期2020年货币政策仍有发力空间,LPR处于下降通道,存量贷款利率与LPR挂钩,有利于进一步降低企业综合融资成本。3、在居民房贷方面,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换有2个特点:1、转换时点的利率水平保持不变,实现平稳过度;2、重定价周期最短为一年,避免频繁变动。而其他存量浮动利率贷款具体转换条款中LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率可由借贷双方按市场化原则协商确定。4、对于地产信用债,我们认为此次改革针对存量房贷,对于新增需求释放并无明显利好,地产销售的韧性仍将围绕城镇化主旋律以及因城施策的政策对冲。但从企业融资成本方面看,预计LPR仍将保持小步快走的下降通道,对于银行借款规模大且综合融资成本偏高的房企,或将进一步降低利息支出,增强现金流。[详情]

中信建投证券研究 | 2019年12月31日 07:38
存量贷款换锚LPR挤压银行息差 银行息差将面临挑战
存量贷款换锚LPR挤压银行息差 银行息差将面临挑战

  原标题:存量贷款换锚LPR挤压银行息差 作者:欧阳剑环   中国人民银行日前发布公告称,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。分析人士表示,长期来看,在贷款利率下行背景下,银行息差将面临挑战。监管层面将通过多种举措控制负债端成本。 存量换锚对息差形成挑战 分析人士认为,在市场普遍预期LPR下行情况下,新发放贷款利率跟随LPR下行的同时,存量贷款利率也将跟随下行,有利于进一步降低企业融资成本。 对商业银行而言,招商银行宏观经济研究所所长谭卓表示,短期来看,存量房贷利率在2020年维持不变,有助于减轻资产端收益率下行的压力;长期来看,在贷款利率下行的大背景下,由于负债端成本较难实现同等幅度压降,将对其息差形成挑战。且此次“换锚”将对银行的系统、风控、人员等方面提出更高要求。 光大证券银行业首席分析师王一峰表示,2020年在进一步疏通货币政策传导机制的政策安排下,LPR定价将继续“阶梯式”下行。LPR下行动力一方面来自其跟踪的MLF存在10-25个基点的下行空间,另一方面来自MLF加点点差的收窄。考虑存量贷款“换锚”因素影响,预计2020年总贷款定价下行10个基点左右,LPR因素拉低生息资产收益率7个基点左右,总体影响并不大,但会有持续性。 “银行机构通过结构调整,提升贷款业务占比、布局高收益零售资产、注重综合服务能力提高定价黏性等手段可以一定程度上对冲资产端定价下行压力。”王一峰认为,2021年由于2020年LPR连续下行、累积重定价因素和按揭贷款集中重定价所致,整体贷款定价水平预计继续小幅下行。 中信证券固收首席分析师明明指出,2019年10月后,包括商业个人住房贷款在内的几乎全部新增贷款都参照LPR定价,其中新增固定利息贷款仍然可以按照成本加点再换算成LPR加点的形式进行定价,但截至12月存量贷款付息依旧与LPR无关。银行负债端无论是在总量上还是在价格上可能都存在压力,存量贷款利息减少会为部分银行带来经营压力。 降低银行负债成本 分析人士认为,下一阶段,监管层可能将通过多种举措控制银行体系负债成本。  “为避免商业银行的经营空间受到过度挤压,政策将致力于引导负债端成本下降。”谭卓表示,目前结构性存款、大额存单业务、现金管理类产品的监管加强,进一步规范揽储秩序;11月以来政策利率曲线全面小幅下移,以带动银行间市场的同业负债成本下行。 中泰证券银行业首席分析师戴志锋表示,目前看来,政策思路是一方面降低银行的贷款利率,同时也降低银行负债成本。监管部门上周刚刚推出《关于规范现金管理类理财产品管理有关事项的通知(征求意见稿)》的目的之一就是稳定成本。存款利率市场化,可能使得商业银行为争夺存款而将存款利率上浮到较高水平,抬高了银行负债端成本。未来可使用的政策组合包括:加强银行负债端不当竞争的监管,降准、PSL操作放量、补充中小银行资本金等。 王一峰认为,下一阶段,在宏观审慎框架下,监管部门将继续多措并举控制银行体系负债成本。预计将在两方面着手。一是对于一般性贷款而言,利率自律公约可能将发挥更大作用,在自律机制下一般性存款上浮比例有下调空间;二是对于市场化程度较高的存款成本而言,降低市场资金利率和控制低成本负债向高成本负债迁徙的手段会更加严厉。 “此外,商业银行如何加强自身负债定价能力建设也是极有意义的课题,对不同客群有效切割,准确做到差异化分层定价是内部定价管理的重要方向。”王一峰称。[详情]

中国证券报 | 2019年12月31日 05:34
房贷利率选择LPR就一定是对的吗?
房贷利率选择LPR就一定是对的吗?

  原标题:房贷利率选择LPR就一定是对的吗?冉学东央行近日发布了一个重大政策,事关所有房产持有者和潜在购房者,当下房产已经是中国居民手里最大的资产,是财富最主要的组成部分,但是对于绝大多数人而言,其房产都是通过银行贷款购买的,银行贷款利率反映了房产价值的大小,当存量房贷的利率发生变化时,房产价值就会发生变化。央行的政策是,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。央行在这里给大家出了一道选择题,选固定利率还是“LPR+加点”利率,两者中选择一个。在笔者看来,这两种选择各有利弊,固定利率的好处是,未来如果利率上涨,那么就可以享受目前的低利率,但是如果利率降低,则所付出的利率要高于LPR浮动利率;选择LPR浮动利率的好处是,未来如果利率下跌,LPR肯定下跌,那么就会享受低利率的好处,但是一旦利率上涨,则LPR肯定跟着上涨,所付出的利率就会高于固定利率。按照目前绝大多数专家观点,全球已经进入降息通道,欧洲国家和日本经济体早已经形成了负利率的状况,全球经济陷入长期低迷,低利率成为常态,而中国未来还将继续降息,LPR还会大概率继续往下走,因此建议大家选择浮动的LPR加点的房贷利率模式。但是,在这两个选择中,大家其实应该琢磨,为什么作为对宏观经济调控和发布利率政策的央行,要給大家一个固定利率的选择,难道他们不能预测到未来利率是向下走的吗?那么只有一种解释就是,当大家都预测未来的利率走势是向下的时候,有可能大家都错了。房贷利率一般都是长期贷款,长则二三十年,短则五年十年,对于利率预期来讲,这都是一个较长的时间段。利率是资金的价格,是经济发展的最核心的变量,受到各种复杂因素的影响,包括通货膨胀、经济增长、气候、科技创新、人口、社会发展、产业变迁甚至政治和军事战争等等复杂因素影响,所有这些因素都不是一个人智商所能把控的,未来十年的利率走势,从根本讲就是不可能预测的。即使是短期的利率也是很难预测的,也存在很大的变数,比如今年以来的CPI走势,就超出了大多数人的预期,没人预测到非洲猪瘟会影响中国的通胀这么严重。今年11月CPI同比增长4.5%,创8年新高,猪肉价格同比涨110.2%,按照目前走势,明年前半年中国的通胀会走到5%以上,这就导致目前的物价形势很严峻。这样的通胀走势严重影响中国的货币政策,本来全球进入降息周期,中国的经济需要低利率,更应该大幅度降息。美联储今年已经连续降息三次达75个基点,低利率对美国的经济的再次复苏造成了很强的支撑。但是中国由于受到这个通胀的影响,降息三次,每次才5个基点,总共才15个基点,聊胜于无。其实就目前而言,也不能百分之百的断定,全球继续进入降息周期,12月19日瑞典央行加息25个基点至0%,结束了实行近五年的负利率政策,此次加息后,瑞典央行预计利率将在较长时间内维持不变,没有人能预测到瑞典此次加息举动。对于未来国际利率走势最大的变量是美国经济此次看起来颇为强劲的复苏,关于美国经济更加让人振奋的消息是房地产,美国11月房屋开工增幅超过预期,当月建筑许可增至2007年5月以来最高水准,显示美国住房建设的速度已经达到了十多年来的最高水平。美国12月服务业PMI初值52.2,预期值52,前值51.6。美国12月制造业PMI初值52.5,预期值52.6,前值52.6。美国劳工部17日披露的数据显示,美国10月份劳动力市场出现了反弹,10月份美国职位空缺从9月份的700万个增长至730万个,为3月份以来的最大单月增幅。美国经济数据的强劲已经导致美联储暂停降息,难以排出明年后半年美联储重启加息。除此之外,欧洲经济也出现触底反弹迹象,这对利率市场的影响也是显而易见的。那么我们能否十拿九稳的确定未来短期或长期一定是降息通道呢?本人认为目前中国的利率已经是很低,从长期来讲,全球利率走上升通道的可能性也不小,这主要是由于多年来全球的货币宽松导致的流动性泛滥,一旦出现类似中东石油危机、其他地缘政治危机包括非洲猪瘟这样的外部冲击,改变了人们的预期,通胀就可能有走高的风险,那么央行就不得不加息。责任编辑:冯樱子 主编:冉学东[详情]

华夏时报 | 2019年12月30日 21:55
王剑:LPR平稳切换 后续LPR波动才是关键
王剑:LPR平稳切换 后续LPR波动才是关键

  考虑到LPR未来的变动存在不确定性,我们暂时维持年度策略观点不变,即预计2020年银行业整体盈利增速与今年持平,板块整体估值不会有太大变动。[详情]

新浪财经 | 2019年12月30日 21:20
银行行业快评:贷款定价基准切换点评-切换影响有限 关注后续LPR走势
银行行业快评:贷款定价基准切换点评-切换影响有限 关注后续LPR走势

  事件中国人民银行发布公告〔2019〕第30 号,就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR 有关事宜(以下简称“切换规则”)进行公告,主要内容如下:(1)存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,自2020 年1 月1 日起不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换;(2)2020 年3 月1 日至8月31 日期间,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原定价方式转换为以LPR 为定价基准加点形成,也可转换为固定利率;(3)商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12 月发布的相应期限LPR 的差值,且重定价周期不得短于一年;(4)其他贷款的转换条款由双方自由协商。此外,央行还在答记者问中指出“大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1 年且重定价日为每年1 月1 日”。点评我们大致匡算切换规则对银行贷款收益率以及净息差的影响。我们的分析分为两部分,本部分先厘清切换规则对定价机制的影响;下一部分我们再进一步延伸,分析2020 年LPR 进一步下降的情景假设下,银行净息差的下降幅度及其对净利润增长的影响。注意,下文中所提及的全部百分比,均为该项贷款占贷款总额的比例。首先,结合《存款类金融机构人民币信贷收支表》《2018 年金融机构贷款投向统计报告》,银行的存量贷款结构如下:30%短期贷款,20%房贷,50%其他中长期贷款(其中中长期消费贷占2%,一般是固定利率定价,但考虑到占比很低,故我们将其计入其他中长期贷款)。以2018 年末16 家老上市银行数据为例,其贷款大约有40%会在一年内到期(这其中包括30%的短期贷款和10%剩余期限不足一年的长期贷款),这部分贷款不受切换规则影响,原因是这些贷款在到期后重新投放,即便没有切换规则,也会在明年到期且自然变为以LPR 定价的贷款; 在剩余60%贷款中,我们进一步假设其各类贷款占比跟全部中长期贷款中各类贷款占比一致,则有17%为房贷(房贷占中长期贷款的29%,从而占剩余60%贷款的17%),43%为其他中长期贷款; 由于房贷一般是按1 年重定价且重定价日为1 月1 日,我们假设这一行业习惯保持不变,则全部房贷在切换为LPR之后,不仅切换前后利率保持不变,而且即便2020 年LPR 下降,也要到2021 年才会影响到房贷的定价。而对于其他中长期贷款,由于需要合同双方自由协商,我们假设其利率自切换之日起就直接反映LPR 下降幅度。按照前述分析,本次切换规则在2020 年将影响中长期其他贷款(占贷款总额的43%),在2021 年则对占比17%的房贷也产生影响,即相当于2021 年贷款基准利率彻底消失,LPR 取而代之。投资建议考虑到LPR 未来的变动存在不确定性,我们暂时维持年度策略观点不变,即预计2020 年银行业整体盈利增速与今年持平,板块整体估值不会有太大变动。考虑到当前板块估值处于历史较低水平,因此维持行业“超配”评级,预期回报仍然以赚取ROE 为主。个股方面继续推荐工商银行、农业银行、邮储银行+宁波银行、常熟银行的“哑铃组合”。风险提示若宏观经济下行,可能影响企业偿债能力,进而对银行资产质量产生较大冲击;若LPR 大幅下降,可能会对银行净息差产生更多不利影响,我们将密切关注;测算过程中存在大量假设和简化,因此测算结果与实际情况相比可能存在很大误差。[详情]

国信证券 | 2019年12月30日 15:25
存量浮动利率贷款“换锚”在即 各大银行该怎么做?
存量浮动利率贷款“换锚”在即 各大银行该怎么做?

  原标题:利率换锚,银行怎么做? 来源:21世纪经济报道 为提高利率市场化程度,改善”利率双轨“问题,2019年8月17日,央行正式宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。据人民银行表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革,2019年12月28日上午,人民银行发布第30号公告,明确了存量浮动利率贷款定价基准转换有关事宜,要求在原则上在2020年8月31日前,各大银行需要将2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),和客户协商后转化为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)或者固定利率贷款。此外,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 对此,21世纪经济报道记者采访多位银行业相关负责人士表示,存量贷款定价基准转换有助于利率市场化改革和降低实体企业融资成本,对银行业务影响可控,银行也在会转换过程中注意维护金融消费者权益。 换锚对银行影响可控 人民银行要求原则上应该8月31日以前,和客户协商后进行利率参考锚的转化。对此,市场有声音认为大规模的贷款利率改变,是否会对商业银行的经营发生影响。对此,建设银行是资产负债部总经理刘方根认为,当前推动存量改革的时机已经成熟。 “LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力,按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进,也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要,给银行和客户预留了充分的准备期。”刘方根表示,“目前看,存量改革对银行的影响可控,从长远来看,改革有利于提高银行自主定价能力,为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。” 民生银行资产负债部管理人也表示,在推进新发放贷款参考LPR定价中,民生银行已经积累了宝贵经验。“目前新发放贷款合同修订和信息系统改造工作已全面完成,实现了LPR浮动利率贷款的自动准确计价,为存量贷款定价基准转换工作打下了坚实基础,可以说已经做好充分准备。”该负责人表示。 利率换锚,银行怎么做 多家银行相关部门负责人都表示,目前银行已经为“利率换锚”做了准备,包括信贷系统改造、员工培训等,并其中注意保护客户权益。 招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示:“招商银行信贷系统定价基准批量转换改造工作积极推进,存量贷款合同文本利率条款已作了系统梳理,在新版合同中增加对定价基准转换的提前约定,并且已经提前准备客户通知方案以及对客标准解答。” 据彭家文介绍,下一步,招商银行将加快修订合同,评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响,尽快制定改造计划并加紧实施,并确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。并在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理,提升自身竞争实力和服务实体经济能力。 刘方根则表示,建设银行在做好存量贷款定价基准转换工作的同时,将进一步提升风险定价能力和利率风险管理能力,坚持稳中求进,稳健经营,打造核心竞争力。 ”民生银行接下来将尽快制定工作方案,包括系统配套、人员培训等,稳妥有序推进存量转换工作,与客户按市场化原则协商确定具体转换条款,并在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款,充分保障金融消费者权益,切实推动降低企业融资成本。”民生银行资产负债部管理人表示。[详情]

新浪财经综合 | 2019年12月30日 10:53
存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子?
存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子?

  标题: 存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子? 作者: 段思宇 继新增贷款参考LPR(贷款市场报价利率)定价后,存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日,央行发布公告称,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款LPR运用,现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前,存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。 而在存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例,对于购房者来说,定价基准改变后,房贷是不是也要发生变化了?事实上,购房者不用有过多担忧,央行强调,此次定价基准转换,存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之,对于房贷而言,定价基准变化带来的更多是计算方式的改变,利率本身变化较小。 存量贷款定价基准转变 根据公告,此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。 公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定,并指出切换需要借贷双方协商确定,转换起始日为2020年3月1日,原则上于2020年8月31日前完成。 另外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。 中国民生银行首席研究员温彬表示,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。 具体来看,定价基准转换有两种方式,一是转成以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),且加点数值在合同剩余期限内固定不变;二是转换为固定利率。至于选择哪种方式,贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是,如果选择将定价基准转换为LPR,那么加点数值也可由双方协商确定,但商业性个人住房贷款除外。 交行金研中心高级研究员陈冀提到,“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款,至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率,优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。 此外,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 对于推出此次转换的考虑,央行称,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革,将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。 陈冀也提到,其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出,但是由于存量贷款的合同效应,近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著,加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。 在东方金诚首席宏观分析师王青看来,这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展,未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上,在今年三季度货币政策执行报告中,央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”,因此这一结果并不出乎意料。“不过,公布时点则略早于市场预期,显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。 本次转换对个人影响较小 在存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款占据了重要比例,数据显示,截至2018年末,我国个人住房贷款余额为25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化,购房者需要和银行重签贷款合同,进行“换锚”,根据上述内容,房贷定价的转换也有两种方式,即LPR加点和固定利率。 对于LPR加点,央行要求,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是说,同一笔商业性个人房贷,在2020年3~8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时间的影响,银行和客户可合理分散办理。 举例而言,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。 对于转为固定利率来说,则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。 由此,此次转换中,不管是选择哪种方式,房贷利率水平基本不变。 不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言,之后房贷利率可能将发生变化。温彬称,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为0.59%的点差已经固定,因此,假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%,则从2021年1月起,房贷利率重定价为:4.7%+0.59%=5.29%,较之前的5.39%下降10个bp;假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%,则从2022年1月起,房贷利率重定价为:4.6%+0.59%=5.19%。 温彬还提到,但如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。 而关于后期LPR的走势,王青称,总体上看,未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势,这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势,房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道,“自8月LPR报价机制改革后,主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点,明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度,我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。”[详情]

第一财经 | 2019年12月30日 07:26
存量浮动利率贷款挂钩LPR 商业性房贷利率怎么转换
新浪财经综合 | 2019年12月30日 07:19
换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变
换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变

  原标题:换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变  作者:彭扬 赵白执南   中国人民银行近日发布公告称,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。专家表示,驱动存量“换锚”能够更快降低实体经济融资成本,短期内存量房贷利率维持不变。未来,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)报价将出现小幅下行走势,下降幅度或小于1年期LPR。 更快降低实体经济融资成本 公告明确,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 中国人民银行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。存量浮动利率贷款定价基准转换的原则,一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。 光大证券首席银行业分析师王一峰表示,目前,金融机构信贷规模已超过150万亿元,其中企业中长期贷款逾56万亿元,居民中长期贷款接近39万亿元,贷款定价锚定LPR若仅采取“新老划断”原则,对于实体经济融资成本改善相对有限。 招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示,公告明确存量浮动利率贷款定价形式为LPR基准加减点,且加点数值在合同剩余期内维持不变,在市场普遍预期LPR下行情况下,新发放贷款利率跟随LPR下行的同时,存量贷款利率也将跟随下行,强化了LPR对贷款利率的指导作用,有利于进一步降低企业融资成本。 2020年存量房贷利率基本不受影响 公告显示,商业性个人住房贷款的加点数值,应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。 对于居民房贷而言,由于房贷本身周期很长,也具有一定不确定性。已经签订房贷合同的居民对转换成LPR还是使用固定利率的看法不一。“此前购房时房贷利率优惠幅度特别大,如果选择固定利率就可能会维持在这个水平,换成LPR可能没有现在的利率合适。”沈阳居民福女士对中国证券报记者表示。 “我可能会选择跟着LPR浮动,大概率会下降。”褚先生选择了换锚。而另一位陈先生则表示不确定:“要看固定利率能在多少水平上固定。” 民生证券首席宏观分析师解运亮表示,短期内居民存量房贷利率维持不变。房贷利率真正会发生变更的日期在2021年1月1日及以后,即2020年存量房贷利率基本不受影响。 新网银行首席研究员董希淼表示,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率原则上不低于原有利率,除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位。 从LPR走势来看,东方金诚首席宏观分析师王青表示,8月以来LPR报价显示,主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点,明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度,2020年这一差异化降息模式有望保持。不过,总体上看,未来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行走势。 对银行影响可控 对于商业银行而言,兴业银行首席经济学家鲁政委表示,存量贷款换锚既有积极影响,也蕴含挑战。一方面,与贷款基准利率相比,LPR与市场利率之间的联动更为紧密,使商业银行资产端收益能够与负债成本的变动更为匹配,有利于避免资产端与负债端定价不一致所导致的基准错配风险。另一方面,虽然LPR有进一步下降的空间,但存款基准利率维持不变,在此情况下,存量贷款转换为按照LPR定价可能压缩商业银行的息差。 建设银行资产负债部总经理刘方根认为,LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力,按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进,也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要,给银行和客户预留了充分的准备期。目前看,存量改革对银行的影响可控,从长远来看,改革有利于提高银行自主定价能力,为银行业长期健康发展奠定良好基础。 为加快适应LPR的市场化定价方式,彭家文认为,从招行的角度出发,将打造适应LPR改革后的贷款综合定价机制,提高利率风险应对能力,在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理,提升自身竞争实力和服务实体经济能力。 刘方根表示,建行将做好转换计划制定、合同条款变更、系统配套改造、客户公告和答疑、舆情处理等工作,按照公告要求的时间表稳妥推进。彭家文表示,从3月1日起,招商银行将按要求正式启动存量贷款定价基准转换工作,积极稳妥,合理有序,分步骤、分批次实施,做好客户沟通和解释。民生银行资产负债管理部负责人表示,接下来,民生银行将尽快制定工作方案,包括系统配套、人员培训等,稳妥有序推进存量转换工作。[详情]

中国证券网 | 2019年12月30日 07:17
房贷利率这一年:深圳下降最狠 年末未现“停贷”
房贷利率这一年:深圳下降最狠 年末未现“停贷”

  原标题:房贷利率这一年:深圳下降最狠 年末未现“停贷” 来源:21世纪经济报道 房贷利率出炉,融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示,2019年12月(数据采集期为2019年11月20日-2019年12月19日),全国首套房贷款平均利率为5.52%,环比下降1BP,为5年期LPR加点72BP;二套房贷款平均利率为5.84%,环比下降1BP,为5年期LPR加点104BP。不过需要指出的是,虽然本月首二套房贷款利率的实际执行水平都下降了1个BP,但由于5年期LPR的水平较前值下降5个BP,因此相当于实际的加点数反而各上涨了4个BP。和以往相比“停贷潮”没有来临, 613家银行分(支)行中,目前仅有19家明确表示停贷,多数都可以正常房贷。 一线城市房贷利率均较年初下降 从2019年全年的情况来看,全国房贷利率平均水平先跌后涨。下半年的变化幅度更为平缓,从一个侧面反映出近期的房地产调控政策和房地产市场运行都比较平稳。 2019年12月,18个城市首套房贷款利率有所下调,占监测城市数量的一半,其中6个城市的下降幅度在4-5个BP之间,和5年期LPR水平变动相对一致;12个城市首套房贷款利率水平有所上涨,昆明和长春涨幅度超过10BP。二套房的走势和首套房略有差异,2019年12月,二套房贷款利率下降的城市仅有11个,而利率上涨的城市则高达17个,在“房住不炒”的政策背景下,银行可能将资金优先支持首套房,二套房利率难降。 虽然多个城市的房贷利率水平有所下降,但不管是首套房还是二套房,下降的幅度都比较小,最多的也没超过10个BP。一线城市中,2019年12月,除广州地区的首套房贷款利率略有上调外,北上深三个地区均有所下调:北京环比下降4BP,其中首套房贷利率与5年期LPR水平变化一致(环比下降5BP)的银行有23家;上海环比下降3BP, 8家银行环比下调5BP;深圳环比下降2BP,14家银行环比下调5BP。 从全年的房贷利率情况来分析,各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降:北京地区表现最为稳定,整体较年初下调7BP;广州首套房贷的利率水平与北京接近,但是波动稍大,年末较年初下调19BP;上海地区一直为一线城市房贷利率最低城市,年末较年初下调22BP;深圳地区波动最大,首套房贷利率较年初下降37BP。 一线城市中,2019年12月,除广州地区的首套房贷款利率略有上调外,其余三个城市的利率均出现小幅下调。北京环比下降4BP;上海环比下降3BP;深圳环比下降2B。 从全年的房贷利率情况来看,各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降:深圳表现最为剧烈,首套房贷利率较年初下降37BP;其次是上海一直是一线城市房贷利率最低城市,年末较年初下调22BP;广州第三,首套房贷的利率水平年末较年初下调19BP;北京地区表现最为稳定,整体较年初下调7BP。 12月,首套房贷利率最高的城市依然是南宁,其已经位居冠军若干个月,首套房贷利率是6.23%,此外苏州和郑州的首套房贷利率也都超过6%。 仅有19家银行表示停贷 从以往的历史来看,12月份经常会有一些银行房贷额度紧张的情况,但融360|简普科技大数据研究院监测的613家银行分(支)行中,目前仅有19家明确表示停贷,没有出现房贷“停贷潮”的情况。 太平洋证券徐超表示:临近年底,多银行表示信贷额度紧张,停贷银行的数量逐渐增加,预计年前将会有更多银行暂停房贷业务,并于2020年元旦后予以恢复。部分银行停办按揭贷款,主要还是年底银行按揭贷款额度紧张所致。一方面上半年额度消耗太大,另一方面年底银行面临各种监管指标的考核,无论是涉房贷款的总量监控,还是流动性指标考核(按揭贷款久期过长),或者普惠金融、小微贷款年底冲量的需求,都对银行配置按揭的额度形成一定的制约。 他认为:房贷利率已经正式挂钩LPR。从已实行LPR新定价机制的银行分支行来看,多数城市并没有因为LPR改革本身而带来房贷利率的大幅变化,LPR改革本身是政策中性的。除上海外,其余城市LPR新政后主流利率水平较新政前上涨幅度均在2BP以内。主要是监管层不希望因为定价机制变化本身导致房贷利率大幅波动,房贷利率的变化主要还是看当地的调控需要和市场供求关系。央行对按揭贷款的态度并没有特别严厉,主导思想是保持稳定。房贷利率提升一方面是由于各地响应政治局会议房住不炒精神(特别是上半年房价上涨较快的城市),另一方面也是由于上半年按揭额度投放较快,下半年剩余额度较为紧张。徐超认为5年期及以上LPR会继续在当前水平上保持稳定,以保证房贷利率的基本稳定。在因城施策的政策框架下,存在房价上涨压力的城市房贷利率可能有继续上行的可能。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:随着今年持续性的降准和LPR利率的改革,实际上房贷利率预计已经进入了顶部,后续会有持续降息或降低利息成本的可能。从实际情况看,当前利息有进一步下调可能,但还不会大幅度调整。不过微调的内容也还是有积极的信号意义的,这对于降低购房成本和稳定市场预期等都有积极的作用。后续也有望进一步下调,充分体现了当前房贷政策的新动向。[详情]

新浪财经综合 | 2019年12月27日 18:26
中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化
中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化

  原标题:中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化 来源:中信建投证券研究2019年12月28日,中国人民银行发布第30号公告,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成。中信建投证券固定收益、房地产和银行研究团队最新解读如下:地产对房贷利率有何影响?短期呵护银行,中期为房贷利率联动提供空间。此次调整针对存量房贷,由于借贷双方最早可于2020年3月确定转换定价基准,于次年1月开始执行,则2020年按揭贷款利率将不会发生变化,房贷利率与LPR产生联动的最早时间在2021年1月。在整个利率水平下行的背景下,房贷利率也有望联动下行。由于近年来金融机构每月新增的居民中长期贷款(近似于房贷)占总新增人民币贷款的比重较大,普遍在30-40%左右,中短期内房贷利率维持稳定,也在一定程度上体现了对银行资产端呵护的政策思路。个人住房贷款利率如何转换?举例来看,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。银行对银行业的影响?存量浮动利率贷款定价基准转化带来的是重定价利率风险,但是基于房地产市场调控主基调,按揭贷款的重定价风险被延迟到2021年,只有存量非按揭贷款重定价风险在2020年3月开始显现。我们基于一定假设展开定量测算,显示:对行业净利润负面影响大约4%,对上市银行负面冲击只有3.4%,对业绩的负面冲击从2020年2季度开始逐步显现。但是最终的负面影响程度取决于各家银行需要重定价贷款的规模和占比、最终重定价的方式等,预计实际的负面冲击都小于我们测算结果。另外,降准预期升温后,降准如果落地对冲部分业绩冲击,实际的冲击也会自然减少。对哪些银行负面影响较小?对各家上市银行的定量测算。从上市银行来看,假设平均利率下降11个bp,上市银行整体因更换定价基准对2020年净利润的负面影响是3.4%。按银行类型来看,大行受损最低,为3.1%,主要是中收占比高、按揭占比高;农商行受损最高,达5%,主要是中收占比低、按揭占比低。在个股中,张家港、江阴银行受损最高,达5.4%,主要是贷款占比高。而贵阳银行、成都银行受损程度最低,为2.6%,只要是贷款占比相对较低。我们重点推荐的影响程度:招行(-3%),宁波(-3.1%),兴业(-3%),常熟(-4.8%)。前三家负面影响较小。固定收益对地产信用债有何影响?1、根据央行公告,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但是存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化。此番改革明确了存量浮动利率贷款定价基准转换事项,有利于疏通市场利率向存量贷款利率的传导机制,全面推动贷款市场化定价。2、今年8月央行发布改革完善LPR形成机制后之后,1年期LPR利率降低三次,降幅为16BP,5年期LPR利率降低一次,降幅5BP。在稳增长的背景下,预期2020年货币政策仍有发力空间,LPR处于下降通道,存量贷款利率与LPR挂钩,有利于进一步降低企业综合融资成本。3、在居民房贷方面,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换有2个特点:1、转换时点的利率水平保持不变,实现平稳过度;2、重定价周期最短为一年,避免频繁变动。而其他存量浮动利率贷款具体转换条款中LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率可由借贷双方按市场化原则协商确定。4、对于地产信用债,我们认为此次改革针对存量房贷,对于新增需求释放并无明显利好,地产销售的韧性仍将围绕城镇化主旋律以及因城施策的政策对冲。但从企业融资成本方面看,预计LPR仍将保持小步快走的下降通道,对于银行借款规模大且综合融资成本偏高的房企,或将进一步降低利息支出,增强现金流。[详情]

存量贷款换锚LPR挤压银行息差 银行息差将面临挑战
存量贷款换锚LPR挤压银行息差 银行息差将面临挑战

  原标题:存量贷款换锚LPR挤压银行息差 作者:欧阳剑环   中国人民银行日前发布公告称,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。分析人士表示,长期来看,在贷款利率下行背景下,银行息差将面临挑战。监管层面将通过多种举措控制负债端成本。 存量换锚对息差形成挑战 分析人士认为,在市场普遍预期LPR下行情况下,新发放贷款利率跟随LPR下行的同时,存量贷款利率也将跟随下行,有利于进一步降低企业融资成本。 对商业银行而言,招商银行宏观经济研究所所长谭卓表示,短期来看,存量房贷利率在2020年维持不变,有助于减轻资产端收益率下行的压力;长期来看,在贷款利率下行的大背景下,由于负债端成本较难实现同等幅度压降,将对其息差形成挑战。且此次“换锚”将对银行的系统、风控、人员等方面提出更高要求。 光大证券银行业首席分析师王一峰表示,2020年在进一步疏通货币政策传导机制的政策安排下,LPR定价将继续“阶梯式”下行。LPR下行动力一方面来自其跟踪的MLF存在10-25个基点的下行空间,另一方面来自MLF加点点差的收窄。考虑存量贷款“换锚”因素影响,预计2020年总贷款定价下行10个基点左右,LPR因素拉低生息资产收益率7个基点左右,总体影响并不大,但会有持续性。 “银行机构通过结构调整,提升贷款业务占比、布局高收益零售资产、注重综合服务能力提高定价黏性等手段可以一定程度上对冲资产端定价下行压力。”王一峰认为,2021年由于2020年LPR连续下行、累积重定价因素和按揭贷款集中重定价所致,整体贷款定价水平预计继续小幅下行。 中信证券固收首席分析师明明指出,2019年10月后,包括商业个人住房贷款在内的几乎全部新增贷款都参照LPR定价,其中新增固定利息贷款仍然可以按照成本加点再换算成LPR加点的形式进行定价,但截至12月存量贷款付息依旧与LPR无关。银行负债端无论是在总量上还是在价格上可能都存在压力,存量贷款利息减少会为部分银行带来经营压力。 降低银行负债成本 分析人士认为,下一阶段,监管层可能将通过多种举措控制银行体系负债成本。  “为避免商业银行的经营空间受到过度挤压,政策将致力于引导负债端成本下降。”谭卓表示,目前结构性存款、大额存单业务、现金管理类产品的监管加强,进一步规范揽储秩序;11月以来政策利率曲线全面小幅下移,以带动银行间市场的同业负债成本下行。 中泰证券银行业首席分析师戴志锋表示,目前看来,政策思路是一方面降低银行的贷款利率,同时也降低银行负债成本。监管部门上周刚刚推出《关于规范现金管理类理财产品管理有关事项的通知(征求意见稿)》的目的之一就是稳定成本。存款利率市场化,可能使得商业银行为争夺存款而将存款利率上浮到较高水平,抬高了银行负债端成本。未来可使用的政策组合包括:加强银行负债端不当竞争的监管,降准、PSL操作放量、补充中小银行资本金等。 王一峰认为,下一阶段,在宏观审慎框架下,监管部门将继续多措并举控制银行体系负债成本。预计将在两方面着手。一是对于一般性贷款而言,利率自律公约可能将发挥更大作用,在自律机制下一般性存款上浮比例有下调空间;二是对于市场化程度较高的存款成本而言,降低市场资金利率和控制低成本负债向高成本负债迁徙的手段会更加严厉。 “此外,商业银行如何加强自身负债定价能力建设也是极有意义的课题,对不同客群有效切割,准确做到差异化分层定价是内部定价管理的重要方向。”王一峰称。[详情]

房贷利率选择LPR就一定是对的吗?
房贷利率选择LPR就一定是对的吗?

  原标题:房贷利率选择LPR就一定是对的吗?冉学东央行近日发布了一个重大政策,事关所有房产持有者和潜在购房者,当下房产已经是中国居民手里最大的资产,是财富最主要的组成部分,但是对于绝大多数人而言,其房产都是通过银行贷款购买的,银行贷款利率反映了房产价值的大小,当存量房贷的利率发生变化时,房产价值就会发生变化。央行的政策是,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。央行在这里给大家出了一道选择题,选固定利率还是“LPR+加点”利率,两者中选择一个。在笔者看来,这两种选择各有利弊,固定利率的好处是,未来如果利率上涨,那么就可以享受目前的低利率,但是如果利率降低,则所付出的利率要高于LPR浮动利率;选择LPR浮动利率的好处是,未来如果利率下跌,LPR肯定下跌,那么就会享受低利率的好处,但是一旦利率上涨,则LPR肯定跟着上涨,所付出的利率就会高于固定利率。按照目前绝大多数专家观点,全球已经进入降息通道,欧洲国家和日本经济体早已经形成了负利率的状况,全球经济陷入长期低迷,低利率成为常态,而中国未来还将继续降息,LPR还会大概率继续往下走,因此建议大家选择浮动的LPR加点的房贷利率模式。但是,在这两个选择中,大家其实应该琢磨,为什么作为对宏观经济调控和发布利率政策的央行,要給大家一个固定利率的选择,难道他们不能预测到未来利率是向下走的吗?那么只有一种解释就是,当大家都预测未来的利率走势是向下的时候,有可能大家都错了。房贷利率一般都是长期贷款,长则二三十年,短则五年十年,对于利率预期来讲,这都是一个较长的时间段。利率是资金的价格,是经济发展的最核心的变量,受到各种复杂因素的影响,包括通货膨胀、经济增长、气候、科技创新、人口、社会发展、产业变迁甚至政治和军事战争等等复杂因素影响,所有这些因素都不是一个人智商所能把控的,未来十年的利率走势,从根本讲就是不可能预测的。即使是短期的利率也是很难预测的,也存在很大的变数,比如今年以来的CPI走势,就超出了大多数人的预期,没人预测到非洲猪瘟会影响中国的通胀这么严重。今年11月CPI同比增长4.5%,创8年新高,猪肉价格同比涨110.2%,按照目前走势,明年前半年中国的通胀会走到5%以上,这就导致目前的物价形势很严峻。这样的通胀走势严重影响中国的货币政策,本来全球进入降息周期,中国的经济需要低利率,更应该大幅度降息。美联储今年已经连续降息三次达75个基点,低利率对美国的经济的再次复苏造成了很强的支撑。但是中国由于受到这个通胀的影响,降息三次,每次才5个基点,总共才15个基点,聊胜于无。其实就目前而言,也不能百分之百的断定,全球继续进入降息周期,12月19日瑞典央行加息25个基点至0%,结束了实行近五年的负利率政策,此次加息后,瑞典央行预计利率将在较长时间内维持不变,没有人能预测到瑞典此次加息举动。对于未来国际利率走势最大的变量是美国经济此次看起来颇为强劲的复苏,关于美国经济更加让人振奋的消息是房地产,美国11月房屋开工增幅超过预期,当月建筑许可增至2007年5月以来最高水准,显示美国住房建设的速度已经达到了十多年来的最高水平。美国12月服务业PMI初值52.2,预期值52,前值51.6。美国12月制造业PMI初值52.5,预期值52.6,前值52.6。美国劳工部17日披露的数据显示,美国10月份劳动力市场出现了反弹,10月份美国职位空缺从9月份的700万个增长至730万个,为3月份以来的最大单月增幅。美国经济数据的强劲已经导致美联储暂停降息,难以排出明年后半年美联储重启加息。除此之外,欧洲经济也出现触底反弹迹象,这对利率市场的影响也是显而易见的。那么我们能否十拿九稳的确定未来短期或长期一定是降息通道呢?本人认为目前中国的利率已经是很低,从长期来讲,全球利率走上升通道的可能性也不小,这主要是由于多年来全球的货币宽松导致的流动性泛滥,一旦出现类似中东石油危机、其他地缘政治危机包括非洲猪瘟这样的外部冲击,改变了人们的预期,通胀就可能有走高的风险,那么央行就不得不加息。责任编辑:冯樱子 主编:冉学东[详情]

王剑:LPR平稳切换 后续LPR波动才是关键
王剑:LPR平稳切换 后续LPR波动才是关键

  考虑到LPR未来的变动存在不确定性,我们暂时维持年度策略观点不变,即预计2020年银行业整体盈利增速与今年持平,板块整体估值不会有太大变动。[详情]

银行行业快评:贷款定价基准切换点评-切换影响有限 关注后续LPR走势
银行行业快评:贷款定价基准切换点评-切换影响有限 关注后续LPR走势

  事件中国人民银行发布公告〔2019〕第30 号,就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR 有关事宜(以下简称“切换规则”)进行公告,主要内容如下:(1)存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,自2020 年1 月1 日起不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换;(2)2020 年3 月1 日至8月31 日期间,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原定价方式转换为以LPR 为定价基准加点形成,也可转换为固定利率;(3)商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12 月发布的相应期限LPR 的差值,且重定价周期不得短于一年;(4)其他贷款的转换条款由双方自由协商。此外,央行还在答记者问中指出“大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1 年且重定价日为每年1 月1 日”。点评我们大致匡算切换规则对银行贷款收益率以及净息差的影响。我们的分析分为两部分,本部分先厘清切换规则对定价机制的影响;下一部分我们再进一步延伸,分析2020 年LPR 进一步下降的情景假设下,银行净息差的下降幅度及其对净利润增长的影响。注意,下文中所提及的全部百分比,均为该项贷款占贷款总额的比例。首先,结合《存款类金融机构人民币信贷收支表》《2018 年金融机构贷款投向统计报告》,银行的存量贷款结构如下:30%短期贷款,20%房贷,50%其他中长期贷款(其中中长期消费贷占2%,一般是固定利率定价,但考虑到占比很低,故我们将其计入其他中长期贷款)。以2018 年末16 家老上市银行数据为例,其贷款大约有40%会在一年内到期(这其中包括30%的短期贷款和10%剩余期限不足一年的长期贷款),这部分贷款不受切换规则影响,原因是这些贷款在到期后重新投放,即便没有切换规则,也会在明年到期且自然变为以LPR 定价的贷款; 在剩余60%贷款中,我们进一步假设其各类贷款占比跟全部中长期贷款中各类贷款占比一致,则有17%为房贷(房贷占中长期贷款的29%,从而占剩余60%贷款的17%),43%为其他中长期贷款; 由于房贷一般是按1 年重定价且重定价日为1 月1 日,我们假设这一行业习惯保持不变,则全部房贷在切换为LPR之后,不仅切换前后利率保持不变,而且即便2020 年LPR 下降,也要到2021 年才会影响到房贷的定价。而对于其他中长期贷款,由于需要合同双方自由协商,我们假设其利率自切换之日起就直接反映LPR 下降幅度。按照前述分析,本次切换规则在2020 年将影响中长期其他贷款(占贷款总额的43%),在2021 年则对占比17%的房贷也产生影响,即相当于2021 年贷款基准利率彻底消失,LPR 取而代之。投资建议考虑到LPR 未来的变动存在不确定性,我们暂时维持年度策略观点不变,即预计2020 年银行业整体盈利增速与今年持平,板块整体估值不会有太大变动。考虑到当前板块估值处于历史较低水平,因此维持行业“超配”评级,预期回报仍然以赚取ROE 为主。个股方面继续推荐工商银行、农业银行、邮储银行+宁波银行、常熟银行的“哑铃组合”。风险提示若宏观经济下行,可能影响企业偿债能力,进而对银行资产质量产生较大冲击;若LPR 大幅下降,可能会对银行净息差产生更多不利影响,我们将密切关注;测算过程中存在大量假设和简化,因此测算结果与实际情况相比可能存在很大误差。[详情]

存量浮动利率贷款“换锚”在即 各大银行该怎么做?
存量浮动利率贷款“换锚”在即 各大银行该怎么做?

  原标题:利率换锚,银行怎么做? 来源:21世纪经济报道 为提高利率市场化程度,改善”利率双轨“问题,2019年8月17日,央行正式宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。据人民银行表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革,2019年12月28日上午,人民银行发布第30号公告,明确了存量浮动利率贷款定价基准转换有关事宜,要求在原则上在2020年8月31日前,各大银行需要将2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),和客户协商后转化为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)或者固定利率贷款。此外,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 对此,21世纪经济报道记者采访多位银行业相关负责人士表示,存量贷款定价基准转换有助于利率市场化改革和降低实体企业融资成本,对银行业务影响可控,银行也在会转换过程中注意维护金融消费者权益。 换锚对银行影响可控 人民银行要求原则上应该8月31日以前,和客户协商后进行利率参考锚的转化。对此,市场有声音认为大规模的贷款利率改变,是否会对商业银行的经营发生影响。对此,建设银行是资产负债部总经理刘方根认为,当前推动存量改革的时机已经成熟。 “LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力,按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进,也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要,给银行和客户预留了充分的准备期。”刘方根表示,“目前看,存量改革对银行的影响可控,从长远来看,改革有利于提高银行自主定价能力,为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。” 民生银行资产负债部管理人也表示,在推进新发放贷款参考LPR定价中,民生银行已经积累了宝贵经验。“目前新发放贷款合同修订和信息系统改造工作已全面完成,实现了LPR浮动利率贷款的自动准确计价,为存量贷款定价基准转换工作打下了坚实基础,可以说已经做好充分准备。”该负责人表示。 利率换锚,银行怎么做 多家银行相关部门负责人都表示,目前银行已经为“利率换锚”做了准备,包括信贷系统改造、员工培训等,并其中注意保护客户权益。 招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示:“招商银行信贷系统定价基准批量转换改造工作积极推进,存量贷款合同文本利率条款已作了系统梳理,在新版合同中增加对定价基准转换的提前约定,并且已经提前准备客户通知方案以及对客标准解答。” 据彭家文介绍,下一步,招商银行将加快修订合同,评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响,尽快制定改造计划并加紧实施,并确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。并在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理,提升自身竞争实力和服务实体经济能力。 刘方根则表示,建设银行在做好存量贷款定价基准转换工作的同时,将进一步提升风险定价能力和利率风险管理能力,坚持稳中求进,稳健经营,打造核心竞争力。 ”民生银行接下来将尽快制定工作方案,包括系统配套、人员培训等,稳妥有序推进存量转换工作,与客户按市场化原则协商确定具体转换条款,并在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款,充分保障金融消费者权益,切实推动降低企业融资成本。”民生银行资产负债部管理人表示。[详情]

存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子?
存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子?

  标题: 存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子? 作者: 段思宇 继新增贷款参考LPR(贷款市场报价利率)定价后,存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日,央行发布公告称,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款LPR运用,现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前,存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。 而在存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例,对于购房者来说,定价基准改变后,房贷是不是也要发生变化了?事实上,购房者不用有过多担忧,央行强调,此次定价基准转换,存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之,对于房贷而言,定价基准变化带来的更多是计算方式的改变,利率本身变化较小。 存量贷款定价基准转变 根据公告,此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。 公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定,并指出切换需要借贷双方协商确定,转换起始日为2020年3月1日,原则上于2020年8月31日前完成。 另外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。 中国民生银行首席研究员温彬表示,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。 具体来看,定价基准转换有两种方式,一是转成以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),且加点数值在合同剩余期限内固定不变;二是转换为固定利率。至于选择哪种方式,贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是,如果选择将定价基准转换为LPR,那么加点数值也可由双方协商确定,但商业性个人住房贷款除外。 交行金研中心高级研究员陈冀提到,“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款,至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率,优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。 此外,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 对于推出此次转换的考虑,央行称,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革,将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。 陈冀也提到,其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出,但是由于存量贷款的合同效应,近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著,加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。 在东方金诚首席宏观分析师王青看来,这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展,未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上,在今年三季度货币政策执行报告中,央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”,因此这一结果并不出乎意料。“不过,公布时点则略早于市场预期,显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。 本次转换对个人影响较小 在存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款占据了重要比例,数据显示,截至2018年末,我国个人住房贷款余额为25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化,购房者需要和银行重签贷款合同,进行“换锚”,根据上述内容,房贷定价的转换也有两种方式,即LPR加点和固定利率。 对于LPR加点,央行要求,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是说,同一笔商业性个人房贷,在2020年3~8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时间的影响,银行和客户可合理分散办理。 举例而言,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。 对于转为固定利率来说,则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。 由此,此次转换中,不管是选择哪种方式,房贷利率水平基本不变。 不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言,之后房贷利率可能将发生变化。温彬称,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为0.59%的点差已经固定,因此,假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%,则从2021年1月起,房贷利率重定价为:4.7%+0.59%=5.29%,较之前的5.39%下降10个bp;假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%,则从2022年1月起,房贷利率重定价为:4.6%+0.59%=5.19%。 温彬还提到,但如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。 而关于后期LPR的走势,王青称,总体上看,未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势,这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势,房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道,“自8月LPR报价机制改革后,主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点,明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度,我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。”[详情]

存量浮动利率贷款挂钩LPR 商业性房贷利率怎么转换
存量浮动利率贷款挂钩LPR 商业性房贷利率怎么转换

  重磅!存量浮动利率贷款也要挂钩LPR了,商业性房贷利率怎么转换?看这里 来源:每日经济新闻 每经记者 边万莉    每经编辑 廖丹     12月28日,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。 公告表示,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。其中,商业性个人住房贷款定价基准转换应在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。 明年8月底前完成定价基准转换 2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。央行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。 其中,存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 公告表示,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。 每经记者注意到,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。同时,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。 具体来看,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。 此外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。 商业性个人住房贷款定价基准如何转换? 据了解,公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。具体来看: 1、定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整; 2、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变; 3、转换时点利率水平保持不变; 4、借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。 值得一提的是,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3~8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。 央行有关负责人表示,目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。 如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。 在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。 除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?央行有关负责人表示:除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。[详情]

换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变
换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变

  原标题:换锚LPR 存量房贷利率短期内料不变  作者:彭扬 赵白执南   中国人民银行近日发布公告称,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。专家表示,驱动存量“换锚”能够更快降低实体经济融资成本,短期内存量房贷利率维持不变。未来,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)报价将出现小幅下行走势,下降幅度或小于1年期LPR。 更快降低实体经济融资成本 公告明确,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 中国人民银行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。存量浮动利率贷款定价基准转换的原则,一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。 光大证券首席银行业分析师王一峰表示,目前,金融机构信贷规模已超过150万亿元,其中企业中长期贷款逾56万亿元,居民中长期贷款接近39万亿元,贷款定价锚定LPR若仅采取“新老划断”原则,对于实体经济融资成本改善相对有限。 招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示,公告明确存量浮动利率贷款定价形式为LPR基准加减点,且加点数值在合同剩余期内维持不变,在市场普遍预期LPR下行情况下,新发放贷款利率跟随LPR下行的同时,存量贷款利率也将跟随下行,强化了LPR对贷款利率的指导作用,有利于进一步降低企业融资成本。 2020年存量房贷利率基本不受影响 公告显示,商业性个人住房贷款的加点数值,应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。 对于居民房贷而言,由于房贷本身周期很长,也具有一定不确定性。已经签订房贷合同的居民对转换成LPR还是使用固定利率的看法不一。“此前购房时房贷利率优惠幅度特别大,如果选择固定利率就可能会维持在这个水平,换成LPR可能没有现在的利率合适。”沈阳居民福女士对中国证券报记者表示。 “我可能会选择跟着LPR浮动,大概率会下降。”褚先生选择了换锚。而另一位陈先生则表示不确定:“要看固定利率能在多少水平上固定。” 民生证券首席宏观分析师解运亮表示,短期内居民存量房贷利率维持不变。房贷利率真正会发生变更的日期在2021年1月1日及以后,即2020年存量房贷利率基本不受影响。 新网银行首席研究员董希淼表示,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率原则上不低于原有利率,除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位。 从LPR走势来看,东方金诚首席宏观分析师王青表示,8月以来LPR报价显示,主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点,明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度,2020年这一差异化降息模式有望保持。不过,总体上看,未来5年期以上LPR报价也将出现小幅下行走势。 对银行影响可控 对于商业银行而言,兴业银行首席经济学家鲁政委表示,存量贷款换锚既有积极影响,也蕴含挑战。一方面,与贷款基准利率相比,LPR与市场利率之间的联动更为紧密,使商业银行资产端收益能够与负债成本的变动更为匹配,有利于避免资产端与负债端定价不一致所导致的基准错配风险。另一方面,虽然LPR有进一步下降的空间,但存款基准利率维持不变,在此情况下,存量贷款转换为按照LPR定价可能压缩商业银行的息差。 建设银行资产负债部总经理刘方根认为,LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力,按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进,也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要,给银行和客户预留了充分的准备期。目前看,存量改革对银行的影响可控,从长远来看,改革有利于提高银行自主定价能力,为银行业长期健康发展奠定良好基础。 为加快适应LPR的市场化定价方式,彭家文认为,从招行的角度出发,将打造适应LPR改革后的贷款综合定价机制,提高利率风险应对能力,在有效平衡风险和收益的前提下灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理,提升自身竞争实力和服务实体经济能力。 刘方根表示,建行将做好转换计划制定、合同条款变更、系统配套改造、客户公告和答疑、舆情处理等工作,按照公告要求的时间表稳妥推进。彭家文表示,从3月1日起,招商银行将按要求正式启动存量贷款定价基准转换工作,积极稳妥,合理有序,分步骤、分批次实施,做好客户沟通和解释。民生银行资产负债管理部负责人表示,接下来,民生银行将尽快制定工作方案,包括系统配套、人员培训等,稳妥有序推进存量转换工作。[详情]

房贷利率这一年:深圳下降最狠 年末未现“停贷”
房贷利率这一年:深圳下降最狠 年末未现“停贷”

  原标题:房贷利率这一年:深圳下降最狠 年末未现“停贷” 来源:21世纪经济报道 房贷利率出炉,融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示,2019年12月(数据采集期为2019年11月20日-2019年12月19日),全国首套房贷款平均利率为5.52%,环比下降1BP,为5年期LPR加点72BP;二套房贷款平均利率为5.84%,环比下降1BP,为5年期LPR加点104BP。不过需要指出的是,虽然本月首二套房贷款利率的实际执行水平都下降了1个BP,但由于5年期LPR的水平较前值下降5个BP,因此相当于实际的加点数反而各上涨了4个BP。和以往相比“停贷潮”没有来临, 613家银行分(支)行中,目前仅有19家明确表示停贷,多数都可以正常房贷。 一线城市房贷利率均较年初下降 从2019年全年的情况来看,全国房贷利率平均水平先跌后涨。下半年的变化幅度更为平缓,从一个侧面反映出近期的房地产调控政策和房地产市场运行都比较平稳。 2019年12月,18个城市首套房贷款利率有所下调,占监测城市数量的一半,其中6个城市的下降幅度在4-5个BP之间,和5年期LPR水平变动相对一致;12个城市首套房贷款利率水平有所上涨,昆明和长春涨幅度超过10BP。二套房的走势和首套房略有差异,2019年12月,二套房贷款利率下降的城市仅有11个,而利率上涨的城市则高达17个,在“房住不炒”的政策背景下,银行可能将资金优先支持首套房,二套房利率难降。 虽然多个城市的房贷利率水平有所下降,但不管是首套房还是二套房,下降的幅度都比较小,最多的也没超过10个BP。一线城市中,2019年12月,除广州地区的首套房贷款利率略有上调外,北上深三个地区均有所下调:北京环比下降4BP,其中首套房贷利率与5年期LPR水平变化一致(环比下降5BP)的银行有23家;上海环比下降3BP, 8家银行环比下调5BP;深圳环比下降2BP,14家银行环比下调5BP。 从全年的房贷利率情况来分析,各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降:北京地区表现最为稳定,整体较年初下调7BP;广州首套房贷的利率水平与北京接近,但是波动稍大,年末较年初下调19BP;上海地区一直为一线城市房贷利率最低城市,年末较年初下调22BP;深圳地区波动最大,首套房贷利率较年初下降37BP。 一线城市中,2019年12月,除广州地区的首套房贷款利率略有上调外,其余三个城市的利率均出现小幅下调。北京环比下降4BP;上海环比下降3BP;深圳环比下降2B。 从全年的房贷利率情况来看,各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降:深圳表现最为剧烈,首套房贷利率较年初下降37BP;其次是上海一直是一线城市房贷利率最低城市,年末较年初下调22BP;广州第三,首套房贷的利率水平年末较年初下调19BP;北京地区表现最为稳定,整体较年初下调7BP。 12月,首套房贷利率最高的城市依然是南宁,其已经位居冠军若干个月,首套房贷利率是6.23%,此外苏州和郑州的首套房贷利率也都超过6%。 仅有19家银行表示停贷 从以往的历史来看,12月份经常会有一些银行房贷额度紧张的情况,但融360|简普科技大数据研究院监测的613家银行分(支)行中,目前仅有19家明确表示停贷,没有出现房贷“停贷潮”的情况。 太平洋证券徐超表示:临近年底,多银行表示信贷额度紧张,停贷银行的数量逐渐增加,预计年前将会有更多银行暂停房贷业务,并于2020年元旦后予以恢复。部分银行停办按揭贷款,主要还是年底银行按揭贷款额度紧张所致。一方面上半年额度消耗太大,另一方面年底银行面临各种监管指标的考核,无论是涉房贷款的总量监控,还是流动性指标考核(按揭贷款久期过长),或者普惠金融、小微贷款年底冲量的需求,都对银行配置按揭的额度形成一定的制约。 他认为:房贷利率已经正式挂钩LPR。从已实行LPR新定价机制的银行分支行来看,多数城市并没有因为LPR改革本身而带来房贷利率的大幅变化,LPR改革本身是政策中性的。除上海外,其余城市LPR新政后主流利率水平较新政前上涨幅度均在2BP以内。主要是监管层不希望因为定价机制变化本身导致房贷利率大幅波动,房贷利率的变化主要还是看当地的调控需要和市场供求关系。央行对按揭贷款的态度并没有特别严厉,主导思想是保持稳定。房贷利率提升一方面是由于各地响应政治局会议房住不炒精神(特别是上半年房价上涨较快的城市),另一方面也是由于上半年按揭额度投放较快,下半年剩余额度较为紧张。徐超认为5年期及以上LPR会继续在当前水平上保持稳定,以保证房贷利率的基本稳定。在因城施策的政策框架下,存在房价上涨压力的城市房贷利率可能有继续上行的可能。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:随着今年持续性的降准和LPR利率的改革,实际上房贷利率预计已经进入了顶部,后续会有持续降息或降低利息成本的可能。从实际情况看,当前利息有进一步下调可能,但还不会大幅度调整。不过微调的内容也还是有积极的信号意义的,这对于降低购房成本和稳定市场预期等都有积极的作用。后续也有望进一步下调,充分体现了当前房贷政策的新动向。[详情]

房贷利率"换锚"两月有余 对购房成本影响小
房贷利率

  原标题:房贷利率“换锚”两月有余 对购房成本影响小 证券日报 本报记者 刘 萌 8月25日,央行发布今年第16号公告,宣布自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。时至今日,房贷利率“换锚”正式实行已两月有余,对购房者来说最关心个人房贷利率的变化。 11月20日,第四次贷款市场报价利率(LPR)结果出炉:1年期LPR为4.15%,较前次下降5个基点;5年期以上LPR为4.80%,较前次下降5个基点。这也是5年期LPR设立以来的首次下调。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,以“100万元贷款、30年、等额本息还款方式”进行房贷成本测算发现,11月份5年期LPR下调后,相比10月份月供减少30元左右,这对于房贷成本降低有一些作用。 “近期货币政策总体稳定,12月份5年期LPR下调可能性不大,房贷利率预计仍以稳定为主。”严跃进表示。 值得一提的是,上述第16号公告明确,“人民银行省一级分支机构应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。也就是说,即使5年期LPR下调,银行仍可以通过上调加点基数确定实际的房贷利率。 此外,第16号公告还明确,“重定价周期最短为1年”。也就是说,即使5年期LPR每月都调整,购房者也将按照贷款合同约定的“利率重定价周期及调整方式”调整相应的贷款利率。 严跃进表示,当前房贷利率和LPR挂钩,有助于后续利率进一步市场化。根据各地区情况不同,基点变动也会成为调控的一个工具。 中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,全社会贷款成本都有所降低,因此房贷利率进一步上行的可能性不大。但受调控政策影响,下调空间同样有限,保持平稳将是主流。 有业内人士表示,LPR每次调整影响的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微,更大层面影响在购房者的心理预期上。[详情]

房贷利率上行趋势持续半年,机构称年前房贷利率大概率保持稳定
房贷利率上行趋势持续半年,机构称年前房贷利率大概率保持稳定

  原标题:房贷利率上行趋势持续半年,机构称年前房贷利率大概率保持稳定 来源:蓝鲸银行房贷利率上涨潮已持续半年。根据融360大数据研究院报告,11月,全国首套与二套房贷款平均利率均出现上涨,环比分别上涨1BP。不过,在上涨潮持续半年后,不管是从房贷利率上涨城市数量、银行数量,还是从房贷利率涨幅上看,绝大部分城市的房贷利率在11月份趋于稳定。11月20日,LPR第四次报价,5年期LPR水平超预期下降5个基点。业内人士曾表示,其有助于降低刚需购房群体房贷成本,在当前稳增长前提下有利于房地产市场保持平稳发展。融360房贷分析师李万赋则表示,在房地产调控政策不发生明显变化的前提下,预计LPR的下调不会立即反映到新增房贷的利率水平上,“再加上临近年底,多银行表示信贷额度紧张,停贷银行的数量进一步增加。多个因素综合考虑,年底前多数城市的房贷利率将保持基本平稳,短期内不受LPR刺激。”其指出。房贷利率上行趋势持续半年全国房贷利率上行趋势已经持续半年,而11月房贷利率依旧在上涨。融360大数据研究院报告显示,今年11月,全国首套房贷款平均利率为5.53%,环比上涨1BP,为相应期限LPR加点68BP;二套房贷款平均利率为5.85%,环比上涨1BP,为LPR加点100BP。不过,在上涨潮持续半年后,不管是从房贷利率上涨城市数量、银行数量,还是从房贷利率涨幅上看,绝大部分城市的房贷利率在11月份趋于稳定。上述报告指出,11月,有11个城市首套房贷款利率维持上月水平,房贷利率上涨的城市数量则相应减少,且仅有5个城市的环比涨幅在5BP以上。具体到银行上,在融360监测的35个城市533家银行分(支)行中,除停贷银行外,385家银行分(支)行的首套房贷款利率都维持上月水平,比上月增加了178家,占全部银行数量的72.23%;环比上涨和下降的银行数量都有所减少。2019年11月,上海仍为全国首套房贷款利率平均水平最低城市,但平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%,不再低于全国最低下限。与全国整体情况相比,房贷利率较高的城市,大部分楼市依然较热,推动房贷利率进一步上涨。首套房贷款利率最高的城市依然是南宁,利率水平再上涨14BP,高达6.30%。机构:LPR下调短期刺激不大11月20日,中国贷款市场报价利率(LPR)第四次报价出炉,相较于10月份的第三次报价,此次1年期LPR下调5个基点,5年期以上LPR同样下调5个基点。根据“房贷新规”,全国房贷利率下限随之变化为:首套房贷利率不得低于4.80%,二套房贷利率不得低于5.40%。中国民生银行首席研究员温彬此前表示,1年期、5年以上LPR均较上期下调5个基点,下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个基点一致,从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制,表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。融360房贷分析师李万赋指出,之前受新规影响较大的城市,可能会有所下调,以消弱此前房贷利率水平上调的影响。但对于大部分城市而言,LPR新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化,实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响,并反应在加点数上。今年下半年,央行多次定调房地产信贷,强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免把房地产工具化。央行在近日发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中再次强调,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。另外,临近年底,多家银行出现信贷额度紧张,停贷银行的数量逐渐增加。据财新日前报道,个别地区的个别银行暂停发放涉房类贷款。2019年9月,华东地区已有个别股份行暂停发放房地产开发贷。利率不会随LPR下调,建行总行暂时关闭了该行深圳分行的按揭贷放款系统,或将于2020年元旦恢复放款。李万赋表示,在房地产调控政策不发生明显变化的前提下,预计LPR的下调不会立即反映到新增房贷的利率水平上,再加上信贷额度的紧张情况,年底前多数城市的房贷利率将保持基本平稳,短期内不受LPR刺激。长远来看,5年期LPR下调有助于降低刚需用户的住房成本,稳定房地产市场预期。而对于此次5年期以上LPR超预期下调5个基点,温彬也表示,这有助于降低刚需购房群体房贷成本,在当前稳增长前提下有利于房地产市场保持平稳发展。[详情]

期待又落空 LPR下调房贷利率不降反升
期待又落空 LPR下调房贷利率不降反升

  原标题:期待又落空 LPR下调房贷利率不降反升 作者: 侯潇怡 在11月20日央行披露第三期贷款市场报价利率(LPR)中,1年期LPR为4.15%,此前为4.2%;5年期以上LPR为4.80%,此前为4.85%。1年期与5年期LPR分别下调5个BP,其中5年期以上LPR为今年8月LPR新政施行以来首次下降。 市场普遍认为,1年期LPR属于中短期,主要给企业贷款参考;5年期以上属中长期,主要影响房贷利率。所以此次5年期LPR报价首下调,市场出现房贷利率随之下调的期待。 但市场表现却并未印证上述逻辑。近日,多个一二线房贷热门城市传出利率继续上行、额度告急、暂停房贷等消息。 21世纪经济报道记者采访发现,整体来看房贷利率维持稳中有升的局面,仅个别地区个别银行出现上下浮动。 央行近日发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》强调,发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用,更好地服务实体经济,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。 多数市场人士认为,在房贷政策与市场基本面未见动摇的前提下,房贷利率很难下行。 房贷利率不降反升 根据融360大数据研究院11月28日发布的《2019年11月全国房贷市场报告》(下称《报告》),全国房贷利率上行趋势已持续半年,并继续维持增势。2019年11月,全国首套房贷款平均利率为5.53%,环比上涨1BP,为相应期限LPR加点68 BP;二套房贷款平均利率为5.85%,环比上涨1BP,为LPR加点100BP。 临近年底,大部分银行的房贷利率趋于稳定,上调和下调房贷利率的银行数量均环比减少,超70%的银行维持房贷利率稳定。但对于高利率城市的房贷,进一步上涨的趋势仍在持续,首套房贷款利率最高的城市仍是南宁,利率水平再上涨14BP,已达6.30%。 从北上广深四个一线城市情况看,房贷均有不同程度的紧张迹象。《报告》指出,2019年11月,上海仍为全国首套房贷款利率平均水平最低城市,但平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%,不再低于全国最低下限。 此前有消息称,广州建行房贷利率较10月下调5个基点,但21世纪经济报道记者向建设银行广东省分行房贷业务人士求证获悉,房贷利率并未下调。北京和深圳的房地产中介人士也对21世纪经济报道记者表示,目前房贷利率保持稳定。 对于随着LPR调整出现的利率下行,业内人士给出了一种解释。 融360大数据研究院分析师李万赋指出,对于大部分城市而言,LPR新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化,实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响,并反映在加点数上。对已在银行按LPR新规签订合同但未放款的购房用户,11月20日放款的用户有可能享受到房贷下降的“红利”。 但这并不意味着11月20日之后的新用户,房贷利率都能下降5个BP。对于11月20日后签订的新合同,银行可以改变加点数,其大框架仍是在满足当地房贷利率下限的基础上进行调整。即,如果各地自律组织制定的房贷利率下限未发生变化,LPR下调后,多数银行可能会提高加点数,以保证实际利率水平满足下限要求,或保持利率稳定。 李万赋进一步指出,可以肯定的是,在LPR下行的预期下,签订合同和放款期限之间存在的时间差,有可能带来购房用户实际利息支出小于签订合同时的预期水平,对于这类用户算是个小惊喜。 但市场人士仍普遍认为,房贷利率走势将维稳为主,短期看之前受新规影响较大的城市,可能会有所下调,以削弱此前房贷利率水平上调的影响。 停贷系季节性因素 临近年尾,不少房贷热门城市的部分银行出现暂停房贷的情况,主要集中在长三角的二三线城市。近日,有媒体报道称这种停贷影响区域进一步扩大,深圳等一线城市也出现部分银行暂停房贷的迹象。 21世纪经济报道记者向建设银行深圳分行、平安银行深圳分行和深圳房地产中介业务人士求证获悉,深圳并未出现暂停房贷情况,只是临近年末,额度紧张,需要排队放款。 此外,一位股份行房贷业务人士提示购房者,房贷主力银行在各地存在差异,但整体看以四大行为主,一些股份行和城商行本来房贷业务就开展得不多,他们的额度调整和利率变化,对市场影响有限。目前的放款周期延长和暂停贷款都属正常现象,目前全行业均优先保证普惠贷款额度。 21世纪经济报道记者还了解到,额度紧张导致的房贷放款时间延长,在全国范围内较为普遍。北京、广州、深圳、珠海、南昌、南京等多地,均出现不同程度的排队放款情况。这延续了年尾房贷额度紧张的惯例,目前等放款时间多在1个月以上。在往年初,不少地区额度充裕时期,放款周期仅一周左右。 另一方面,年底房贷额度紧张也有利于房贷利率维持稳定,因为放款延缓,LPR的下调传导到新增房贷利率的速率将降低。年底前多数城市的房贷利率保持基本平稳,而年后房贷利率是否可以实现市场稳中有降的期待,还待时间检验。[详情]

"金九银十"成色不足:房贷利率"换锚" 楼市运行平稳

  来源:金融时报 本报记者陆宇航 “我咨询过银行的朋友,房贷利率基本没什么变化。所以,我还是打算再看看,现在楼市不像原来那么‘火’了,想换的大户型基本都有比较大的议价空间,应该能省点钱。”对于10月8日开始执行的住房贷款利率新政,计划改善住房条件的北京居民王女士显得很淡定。 与此同时,在采访了多位房产中介员工和看房客户后,《金融时报》记者发现,“金九银十”对购房欲望激发的失效,也从买方那里得到印证。“我们也向客户说过房贷利率国庆节后要变。不过,和前些年楼市出新政不一样,现在的政策变化很难左右客户的想法。不管是一手房还是二手房,节后看房的客户都不太多,看房的客户中诚心想买的也少,国庆节我们比较清闲。” 北京市丰台区某中介经理的这番表述很具代表性。 上海易居房地产研究院近日发布的《中国LPR房贷利率报告》显示,10月,其所统计的4个一线城市及7个二线城市的首套房及二套房房贷利率均出现微涨。专家和业内人士普遍认为,在“房住不炒”格局下,房贷利率“换锚”不会改变楼市调控收紧的大方向,楼市仍将保持平稳运行态势。 各地新政执行差异显现 “现在的房贷利率低,而理财投资收益率又不高,我和身边的很多朋友都有买房的想法了。”在上海工作的小李说。 有些出乎意料的是,10月8日后,上海地区部分银行执行的首套房房贷利率仍然低于新政要求的4.85%的下限标准。根据融360大数据研究院的监测数据,上海地区的中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房房贷利率水平为4.65%,即LPR减20个基点,比原来基准利率的9.5折还低了0.005%;工行、邮储银行、招行等11家银行首套房房贷利率水平为4.85%。邮储银行则表示对于其优质客户有折扣空间。 10月8日后,新政执行的差异开始显现。据上述机构数据,在一线城市中,北京和深圳地区调整后的房贷利率水平都符合新规要求,北京地区绝大多数银行加点后的房贷利率实际水平比较一致,首套为5.40%,比原来高1个基点;二套为5.90%,比之前高2个基点。深圳地区大多数银行的二套房贷利率水平和上海一样,按照全国最低下限利率水平5.45%执行,比之前高6个基点;首套房贷利率水平为5.15%,即5年期LPR加30个基点,比之前高0.5个基点。 此外,北京、上海和深圳地区除了极个别银行外,全部执行新定价方式,而广州地区则只有不到半数的银行开始执行房贷利率新政。事实上,当前4个一线城市的房贷利率水平也符合当地住房金融市场近期变化情况,“因城施策”的楼市格局在此次房贷利率“换锚”中也有所体现。 而与一线城市相比,在二线城市中,天津、青岛、无锡、厦门、石家庄、郑州等城市的绝大多数银行已经开始按照LPR方式来报价。不过,报价的规范程度和利率加点仍需要进一步完善。 “虽然前期有一个多月的过渡期,但目前一线城市尚未部署完毕,二三线城市则可能在利率调整和报价口径等方面需要更长的过渡时间。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。 与当前房贷利率新政出现的差异相似的是,消费者对于此次新政的认识也出现了分化。“现在大多数有购房意向的客户都很精明。一是过去动辄隔天涨几十万元成交、排队看房等现象基本消失;二是这几个月政策变化也没让楼市像过去一样跟着‘火’起来,消费者自己心里也有数。所以,像这次的房贷利率变化,我们也是如实向客户讲解。再和客户说买房投资,客户也不会买账。”一位中介员工表示。 银行房贷利率“换锚”部署紧锣密鼓 “个人住房贷款业务LPR切换事关房地产市场的健康有序发展,招行结合各地方‘因城施策’管理要求,进行个人住房贷款的LPR定价落地,并根据各地房地产调控的导向安排制定差异化的房贷利率政策,整体保持转换前后利率定价平稳切换。”招行有关负责人表示。 从LPR利率转换方案确定、系统改造、贷款合同准备、客户宣传服务等方面到分行培训及推广安排,9月,在紧锣密鼓的14天内,招行顺利完成了新受理房屋贷款参照LPR为基准利率进行投放。 国庆节前,在融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分(支)行中,仅有不到十分之一的银行分支机构提前试行房贷LPR新基准。其中,招行铺开试点城市最多,除北京、上海、广州、深圳外,还在宁波、杭州、天津等另外10个二线城市开始试点;工行、农行、邮储银行也在部分二线城市提前尝试按照LPR方式进行报价,但在一线城市表现比较谨慎,没有提前试点;民生银行则全国按照4.90%的旧政策执行。 “即使没有提前试点,533家银行房贷利率低于新规下限的数量也已经有所减少。9月底,首套房贷利率水平低于4.85%的银行减少至14家;二套房贷利率水平低于5.45%的银行减少至81家。” 李万赋说。 随着新政在节后的正式实施,各家银行为推进相关工作的展开进行了更为细致的部署。“从当前情况来看,利率基准转换后实际执行利率水平与原基准利率定价方式下基本相同。工行制定了客户问答题库,做好政策宣传、解释和咨询服务。” 工行有关负责人表示,该行按照差别化住房信贷政策引导分行合理确定各期限贷款市场报价利率加点下限。 建行表示,切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务,相关工作平稳有序进行。 房贷利率稳中有涨趋势不变 从融360大数据研究院发布的最新监测数据来看,房贷利率稳中有涨的趋势并未发生变化。9月,全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比上涨4个基点,相当于相应期限LPR水平加了66个基点;二套房贷款平均利率为5.83%,环比上涨5个基点,相当于加点98个基点,全国房贷利率已经实现4个月连涨。 综合来看,各重点城市在采用LPR方式进行报价后,多数银行房贷利率水平与之前相比保持一致或略有上涨。相比首套房贷款利率2个基点以内的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍大一些,最高为6个基点。 “未来,在信贷额度紧张和严控房价背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而随着LPR房贷利率新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新动作,也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。” 李万赋表示。 “目前来看,各地房贷利率水平基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调。从一二线城市看,目前利率水平相比2019年二季度虽有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率水平。” 中原地产首席分析师张大伟认为,在“房住不炒”格局下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。[详情]

房贷利率正式“换锚”后对你买房影响有多大?
房贷利率正式“换锚”后对你买房影响有多大?

  来源:中国经济周刊 作者: 胡巍 “到明年1月,我就连续缴够5年社保,有在北京购房的资格了。如果到时房贷利率波动太大,我应该会尽早买房,以免夜长梦多;如果利率稳定,房价也稳定,我可能会到处多看看房,多攒一点首付,明年年底再买。”小李32岁了,北漂近5年,正考虑明年在北京买下人生的第一套住宅。 任何可能影响购房成本的因素出现,都会令小李这样的刚需购房者提心吊胆。“房价最好是跌,但千万别再涨了。对于我们而言,只有买得起和买不起的两种房子,基本不存在选择房屋品质的空间。” 根据央行8月25日的公告,10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。而此前,房贷利率是在基准利率的基础上通过上浮或打折形成。 对于小李们,这一利率新政会带来怎样的变数? “ 换锚”后,月供变化影响有限 “一般来讲,房贷利率与房价呈反向变化规律。即,如果房贷利率提高,则购房人还款负担加重,会减少购房需求,若住房供给不变,则房价会下降;如果利率降低,则还款负担较轻,会增加购房需求,若住房供给不变,则房价会上涨。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池简单概括了利率和房价关系的一般规律。 新政只有切实改变了房贷利率,才会使楼市行情发生变化,多位接受《中国经济周刊》记者采访的楼市观察人士表达了同一观点。 从近日的公开信息来看,利率定价方式虽然改变,但现实中利率本身变化不大。坊间舆论指出,许多北京购房者月供增加10多元,有人打比方,“可能还不够坐一次出租车的”。 来源:诸葛找房数据研究中心 新政落地后,诸葛找房数据研究中心梳理并向《中国经济周刊》提供了包含北上广深在内的15个城市房贷利率变化数据,其中:4个一线城市首套房贷利率波动均在0.01个百分点以内,除上海外,利率均微微上浮;其他11个城市,首套房利率波动也大多在0.01个百分点以内,其中合肥没有变化,变化相对较大的宁波,利率也仅上浮了0.26个百分点;二套房利率变化也不大。 中原地产首席分析师张大伟介绍:“目前看,各地房贷利率基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,利率水平相比2019年二季度有轻微波动,但80%以上城市依然是维持在过去两年的最低利率。大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。” 10月8日,《中国经济周刊》记者走访了北京两家知名房产中介公司的多个门店,工作人员均表示利率新政目前几乎没有影响市场。“通常,如果有影响房价的重要情况出现,我们内部都会组织培训,以便向购房者解释,比如2017年北京楼市调控的317新政公布时。但针对这次利率新政,我们没有任何培训。”多位中介人员介绍了几乎相同的情况。记者还发现,个别中介人员对利率新政了解得也不算多。 “变化之一是,如果你今天买房,那贷款的制式合同肯定是要换内容的。”但由于记者走访的多个门店当日均无按揭买房的交易记录,中介人员也未能描述贷款合同的具体变化。 一直以来,都有楼市观察人士呼吁降低首套房利率的声音存在。他们认为首套房购买几乎不存在炒房现象,如果房价下跌,而省下的钱最终又因利息上涨而被银行“收割”,刚需购房者所得的实惠相对有限。 利率新政对楼市的长期影响 多位楼市观察人士或银行人士向《中国经济周刊》记者表示,利率新政出台后,LPR虽然每月一变,但波动不会太大。 诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙说:“房贷利率‘换锚’是房贷利率定价机制的调整,但也要服从房地产市场调控的大局,确保房地产市场平稳发展。所以在新政房贷利率制定上,由市场制定出最低的基准,各地再根据当地市场实际情况在LPR的基础上灵活浮动,把市场和政府调控有机的结合起来。虽然新政下LPR每月一变,但当前房地产市场环境整体偏紧,短期房贷利率也不会降低,银行可以通过改变基点加减数来维持利率稳定。” “贷款利率与LPR挂钩,不要认为这一改革是专门冲着房地产来的。” 景晖智库首席经济学家胡景晖认为,利率市场化是金融改革的趋势,房贷利率新政仅是整个改革当中的一部分。从目前情况来看,银行对住房按揭贷款没有指标,降低房贷利率的可能性很小,开发商接下来的首要任务还是降价卖房。LPR改革非常成功,利率市场化的同时又间接起到了降息的作用,其目的就是为了发展实体经济,为中小微企业和民营经济获取廉价的资金。” 胡景晖认为,降息是大势所趋,但目的是为了振兴实体经济,房地产行业将成为例外,“资金要流向制造业,流向其他新兴行业。”他还说:“要筑起一道防火墙,决不能让资金再流入楼市。房价过高不仅是经济问题,也可能影响社会稳定。7月30日中央政治局会议再次强调了‘房住不炒’,政策是严厉的,房地产行业再也不敢乱来了。除了不将房地产作为短期刺激经济的手段,我认为中长期也不应该再用房地产来刺激。”胡景晖说。 张大伟向《中国经济周刊》记者分析说:“关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容。2019年是房地产政策出台最密集的年份,过去很少提及的房地产金融风险,在今年以来密集提及。中央各部委在2019年来累计已发布25次讲话或政策,要求注意防范房地产金融风险。” 房贷利率变化对购房者有哪些影响? 胡景晖认为,房贷利率并不是影响购房的关键性指标,而仅仅是风向性指标。“对于刚需购房者,不会因为每月多还两百块钱房贷就放弃刚需。”他分析道,“房地产开发商进入到降价周期,谁先降价谁将获得优势,恒大、碧桂园、万科促销打折力度名列前茅,所以可以看出,房价才是决定消费者买还是不买的第一要素;影响买房决策的第二点就是房屋品质,包括建筑质量、容积率、配套设施、交通等;第三大决策因素是贷款成数,也就是首付款多少;利率对于购房决策的影响还得靠后。” “房地产之前有种言论,就是买涨不买跌,但如今的现实是房价降了反而容易卖。因为原理不一样,买涨不买跌是一种投资心态,但是在‘房住不炒’的大前提下,从自住型角度来讲,不是买涨不买跌,而是买得起就买,买不起就等。”胡景晖还说。 《中国经济周刊》记者  胡巍 | 摄 例外,上海房贷新利率低于LPR 房贷利率新政落地后,上海首套房利率因为低于LPR而受到业内关注。 根据央行此前公布的政策,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。但上海首套房贷利率却在LPR基础上减去20个基点,使最低利率甚至可能比新政前还减少0.005个百分点,即4.65%,而此前银行执行的是首套最低基准利率95折,即4.655%。 赵秀池分析:“上海的做法主要是基于稳定利率的考虑。也是为了落实中央因城施策,一城一策、保持房地产平稳健康发展的精神要求。” 岳蒙蒙认为,这一现象反应的是改革要平稳,结合实际给出一个合理的过渡期。“因为上海之前执行的利率是基础利率的95折,即4.655%,如果当前执行LPR最低限的4.85%,那么上海房贷利率上行较明显,势必加大购房者的购房压力,对市场产生不利的影响。” 胡景晖说:“在4个一线城市中,上海是楼市调控做得比较好的。在此之前,上海的房贷利率在全国范围内一直属于偏低的水平。但是由于土地供应、新区开发、共有产权房屋、房屋租赁等一系列房价调控手段的良好发挥,使上海在房贷利率偏低的市场条件下,依然保持了房价的相对平稳和市场的相对稳定,所以即便利率偏低也是合理的。当然,现在的利率也给政策留下了充足的操作空间,未来如果房价出现上涨异动,房贷利率还可以进一步调高。” 此外,对于未来房地产市场的发展趋势,胡景晖认为:“中国房地产市场将由新增开发建设为主,走向以存量物业的运营、服务和再交易为主。且农村经营性用地入市,还有很多土地可以利用,中国应该尽快建立起与中国经济发展相匹配,让投资者能够获得红利的健康的资本市场。未来中国老百姓的资产配置也将发生很大改变。” 岳蒙蒙提出:“本次利率并轨改革对于降低实体经济的融资成本有一定的积极作用,对于房地产市场来说,从短期来看,在房住不炒及不刺激房地产市场的政策基调下,执行最低标准的概率较小,各地因城施策,贷款利率也将基本维持稳定。长期看,房贷利率随LPR下行趋势的确立,对地产形成长期利好。” 赵秀池则补充,希望有关方面做好房贷利率政策的宣传解读工作。“稳预期才能稳房价,才能稳楼市。稳利率同样是稳预期的重要工作,尤其是此次房价利率定价基准调整不会带来利率多大变化,要让广大公众正确认知。”[详情]

房贷利率换锚LPR 一线城市房贷小幅上涨
房贷利率换锚LPR 一线城市房贷小幅上涨

  原标题:房贷利率换锚LPR 一线城市房贷小幅上涨 华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 见习记者 李凯旋 北京报道 10月8日,房贷利率正式换锚,将以LPR为定价基准,在此基础上加点形成。自LPR新政发布之后,商业性住房贷款利率的定价机制也由此迎来了变革拐点,房贷利率升降成为关注焦点。 新定价机制落地后,房贷利率仍然以“稳”为主,购房者的月供压力也尚未增加。专家指出,未来,利率或有微弱上涨,但不会对购房者产生较大影响。 LPR成房贷利率定价标准 日前,中国人民银行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。此外,加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。 与此同时,公告显示,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 房贷利率换锚后,此前被作为商业房贷参考标准的基准利率将被替换。中国人民银行有关负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR的形成机制中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。 新房贷利率定价基准落地后,按此计算方式,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与我国当前的利率水平基本相当。 百万房贷月供增加6元 在LPR落地之后,不少中介或开发商以“房贷利率即将上涨,购房从速”为噱头进行宣传。2019年9月份,全国银行同业拆借中心发布的数据显示,全国贷款市场1年期报价利率LPR为4.20%,相比8月份的4.25%有小幅收窄。而5年期的报价利率LPR与8月份持平,为4.85%,利率变化不大。 10月8日,上海易居研究院发布了《LPR房贷利率报告》。报告显示,2019年10月初,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,较9月份的5.21%有小幅上涨。与此同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,较9月份的5.58%上涨了3bp。 报告指出,一线城市采用新的利率定价机制后,利率的变动其实并不大,利率稳定仍为主旋律。此外,与首套房相比,二套房利率的变动幅度稍大。 2019年10月初,二线城市的房贷利率出现了上涨。报告显示,7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%,较9月份上涨了3bp。二套房的LPR房贷利率为5.99%,较9月份上涨了5bp。报告指出,利率上涨或与近期二线城市房地产政策偏紧有关。 合肥某中介公司的工作人员小刘对《华夏时报》记者说:“因为定价机制的改变,房贷利率的确出现了小幅度的上涨,因此最近购房者的观望情绪比较浓重。但我觉得利率的小幅上涨不会对业主造成贷款压力,月供也不会大幅增加。” 随着LPR定价机制改革的推进,未来房贷利率的定价方式和水平都会发生变化,在购房者看来,按揭成本的变化值得注意。易居研究院以100万贷款本金、360期、等额本息的长款方式进行了成本测算。结果显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去仅增加了6元,二套房的月供额比过去增加了15元。月供额的变化值较小,不会对购房者造成过大的干扰 此外,值得一提的是,自新定价机制落地之后,三四线城市的房贷出现了“减负”的现象。2019年10月初,3个三四线城市首套房及二套房LPR房贷利率均较9月份下降了5bp。报告指出,虽然样本数量较少,且无锡等城市利率出现上涨,但其上涨力度不大,预计其他相对偏远和落后的三四线城市利率会持平或下跌。 楼市利率走向如何? 房贷利率是影响楼市走向的重要因素,在新定价机制落地后,楼市利率到底会如何变化?易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说:“根据当前的初步计算,实际上可以看出国庆节后房贷利率的变动会有3个特点,即利率不会下跌、利率或有微弱上涨、结构差异分化。” 严跃进认为,从当前各地部分银行的LPR基点来看,在调整以后,绝大多数城市都较此前的利率高出了0.1-0.2个百分点。“其含义是利率本身没有下跌的可能。”严跃进对《华夏时报》记者说。 在“房住不炒”的背景下,各地的商业银行仍然采取了较为谨慎的做法,也未因降准而下调房贷利率。而从微弱上涨的层面来看,严跃进认为,购房者需要每月多偿还月供,但月供额的增加成本仍然可控,不会对购房者产生较大影响。 在新定价机制落地之后,城市之间的房贷利率略有分化。“一二线城市的房贷利率还是会有所上涨,三四线城市受库存压力的影响可能会相对持平。但具体的贷款情况还是会根据银行的额度、开发商的具体楼盘情况、购房者的信用等级等或略有差异。” 责任编辑:张蓓 主编:张豫宁[详情]

陈文:房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动
陈文:房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动

  围绕房贷利率LPR加点定价机制的设计,也让我们看到央行贯彻中央房地产政策调控不动摇的决心,让利率市场化的降息福利为实体经济所享,而非为房地产行业输血。[详情]

全国首套房贷平均利率连涨4个月 北上广环比上涨
全国首套房贷平均利率连涨4个月 北上广环比上涨

  原标题:全国首套房贷平均利率连涨4个月 一线城市中,除深圳与上月持平外,北上广三个地区的首套房贷款利率平均水平环比均有所上涨,其中上海地区环比上涨了4个BP。 个人住房按揭利率已经连涨四个月。 10月11日,融360发布数据显示,今年9月,全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比上涨了4BP,相当于相应期限LPR水平加了66个BP;二套房贷款平均利率为5.83%,环比上涨5BP,相当于加点98BP。全国房贷利率已经实现四月连涨。 房贷利率上行趋势覆盖到了更多的城市。 首套房方面,23个城市房贷利率水平本月有所上涨,9个城市维持上月水平,苏州、南京和太原3个城市的首套房贷利率水平有所下调。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,这也意味着,按照房贷新政规则,日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。 一线城市中,除深圳与上月持平外,北上广三个地区的首套房贷款利率平均水平环比均有所上涨,其中上海地区环比上涨了4个BP;二线城市中,长沙、沈阳地区已经实现四连涨,杭州、佛山三连涨,重庆、哈尔滨、西安地区两月连涨。 从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。可以看到,低于新规下限的硬性条件带来了厦门、上海等部分城市房贷利率的上涨。不过,另一方面,郑州、宁波、乌鲁木齐等热门城市执行的房贷利率水平和新规并不冲突,但因为当地房贷政策和供需问题,也出现了较大幅度的上涨现象。 根据国家统计局数据,8月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比持平,8月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。 8月,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。 8月,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。 1-8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。 [详情]

经参头版评论:房贷利率“换锚”不改房住不炒定位
经参头版评论:房贷利率“换锚”不改房住不炒定位

  原标题:房贷利率“换锚”不改房住不炒定位 来源:经济参考报 陈涛  10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率换锚,以最近一个月相应期限贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。从换锚首日看,个人房贷利率顺利切换至相应期限LPR加点形式,实际形成的利率与此前利率相比变化很小,这表明房地产市场的理性之锚正在形成,房住不炒理念已深入人心。 当前,我国房地产市场正坚定向房住不炒定位前进。受到库存和资金压力影响,当前房地产开发企业回笼资金意愿明显增强,非理性购地热情明显消减。据房地产中介机构监测,1至9月,重点监测的全国100个城市住宅用地成交面积增幅明显收窄。楼市供求同时回落,旺季不旺,期望中的“金九”没有出现。而从传统国庆假期购房旺季看,商品房市场购买意愿趋向理性,“银十”大概率不会到来。我国房价上涨刚性预期的自我实现循环已经被打破。 根据国家统计局数据,8月70城房价涨幅整体回落,新房价格环比上涨城市数量进一步缩减至55个,二手房价格环比已连续3个月有多达20个城市下跌。另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,9月百城(新建)住宅平均价格环比上涨0.31%,涨幅较8月收窄0.06个百分点。 应该看到,房贷利率换锚不改房住不炒定位。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。这意味着,我国个人房贷利率将同时受到LPR、地区加点下限及银行加点三方面因素共同影响。其中,LPR是利率定价中枢。受宏观经济金融形势影响,LPR也将产生波动。但因城施策下的动态地区加点下限,实际上设定了个人房贷利率的“底”,也就是房住不炒的利率底,即使LPR出现明显波动,地区加点下限也会保持实际个人房贷利率相对稳定,这样可以保证房贷利率换锚不会鼓励房地产炒作投机行为。目前,热点城市、非热点城市的房贷利率换锚正在顺利推进,从已换锚城市实际房贷利率和换锚前利率相比,差异很小,凸显出房住不炒的定位。 不仅如此,房贷利率换锚将鼓励房地产市场理性行为。换锚后,受定价基准LPR的影响,个人房贷利率变化势必较过去更为频繁。利率不仅是资金价格,也是商品房定价的重要参数,相对频繁变化的个人房贷利率,将明显增大房地产投机炒作的风险。换锚后,房贷定价基准LPR波动加大,地区加点下限及时机也将更为主动,导致投资性购房时机将更难把握。换锚后,虽然商业银行可以与客户约定利率的执行和调整方式,但总体而言个人房贷利率将更加市场化,过去固定利率可能提供的利差保护可能会受到明显限制,推动商业银行经营个人房贷业务将更加理性,过去通过各种名义变相发放个人房贷的情况可能会有所减少。由此可见,在变化的房贷利率环境下,房价理性预期至关重要。 更为重要的是,房贷利率换锚已经纳入“不将房地产作为短期刺激经济手段”政策框架,房地产路径依赖已被坚决抛弃。各地更多依靠改革开放和创新创业来释放经济增长潜力,进一步激发经济活力。与此同时,坚决落实房住不炒定位,从紧执行房地产调控政策,结合本地房地产市场变化,加强房地产市场调控,严厉打击投机炒作行为,积极培育住房租赁市场,加快推进长效机制建设。[详情]

楼市银十恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大
楼市银十恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

  原标题:“银十”恰逢房贷利率新规专家称对购房者影响不大 来源:证券日报 作为历年来的楼市销售黄金期,今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后,又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定。根据央行此前发布的公告显示,10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称,个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制,但实际上,该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过,受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响,短期来看,仍会对房地产市场带来一定的影响,如购房者对未来市场预期的变化等。 房贷成本影响有限 根据最新规定,在定价基准转换后,全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。而此前,银行在发放个人住房贷款时,主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。 诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言,在新的房贷利率定价机制下,利率调整无疑更加灵活,但从实际情况来看,此次调整对购房者实际购房成本即使有增加,也会非常有限。 以9月20日央行发布的LPR报价利率来看,1年期为4.2%,5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说,5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。 对此,记者手动算了一笔账。以北京为例,在新规实施前,北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。此次新规实施后,北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算,调整后的首套房贷利率为5.4%,二套为5.9%,较此前分别高了0.01%和0.02%,变化幅度较小。 再从贷款成本上看,对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看,新规实施前,购房者每月的还款金额约6075元,新规实施后,每月还款金额约6081元,也就是说,每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说,按照上述方法计算,每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。 上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从测算结果中可以看出,9月20日公布的LPR利率调整,并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续房贷利率自我调整空间的增大。 “整体上看,监管层制定LPR报价利率,更多的希望在不进行全面降息的背景下,针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说。 严控房地产金融风险 无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率,还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放,无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。 具体来看,自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,要求严格规范房地产信托业务以来,监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强;而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,在调控角度上也更加着力于房企融资端。 据中原地产研究中心不完全统计,2019年以来,监管层累计发布的政策或讲话中,超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。 在川财证券研究所所长陈雳看来,虽然9月份以来,央行货币政策趋于宽松,但从现阶段来看,货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域,预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。 结合目前与房地产市场相关的一些数据上看,今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。 来自国家统计局的数据显示,今年1月份至8月份,商品房销售面积为101849万平方米,同比下降0.6%,要注意的是,2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势;房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;房屋新开工面积145133万平方米,增速回落0.6个百分点至8.9%。 “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快,但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。[详情]

“银十”恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大
“银十”恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

  原标题:“银十”恰逢房贷利率新规专家称对购房者影响不大 来源:证券日报 作为历年来的楼市销售黄金期,今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后,又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定。根据央行此前发布的公告显示,10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称,个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制,但实际上,该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过,受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响,短期来看,仍会对房地产市场带来一定的影响,如购房者对未来市场预期的变化等。 房贷成本影响有限 根据最新规定,在定价基准转换后,全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。而此前,银行在发放个人住房贷款时,主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。 诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言,在新的房贷利率定价机制下,利率调整无疑更加灵活,但从实际情况来看,此次调整对购房者实际购房成本即使有增加,也会非常有限。 以9月20日央行发布的LPR报价利率来看,1年期为4.2%,5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说,5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。 对此,记者手动算了一笔账。以北京为例,在新规实施前,北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。此次新规实施后,北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算,调整后的首套房贷利率为5.4%,二套为5.9%,较此前分别高了0.01%和0.02%,变化幅度较小。 再从贷款成本上看,对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看,新规实施前,购房者每月的还款金额约6075元,新规实施后,每月还款金额约6081元,也就是说,每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说,按照上述方法计算,每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。 上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从测算结果中可以看出,9月20日公布的LPR利率调整,并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续房贷利率自我调整空间的增大。 “整体上看,监管层制定LPR报价利率,更多的希望在不进行全面降息的背景下,针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说。 严控房地产金融风险 无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率,还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放,无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。 具体来看,自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,要求严格规范房地产信托业务以来,监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强;而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,在调控角度上也更加着力于房企融资端。 据中原地产研究中心不完全统计,2019年以来,监管层累计发布的政策或讲话中,超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。 在川财证券研究所所长陈雳看来,虽然9月份以来,央行货币政策趋于宽松,但从现阶段来看,货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域,预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。 结合目前与房地产市场相关的一些数据上看,今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。 来自国家统计局的数据显示,今年1月份至8月份,商品房销售面积为101849万平方米,同比下降0.6%,要注意的是,2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势;房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;房屋新开工面积145133万平方米,增速回落0.6个百分点至8.9%。 “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快,但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。[详情]

人民日报:房贷利率“换锚” 实际水平稳定
人民日报:房贷利率“换锚” 实际水平稳定

  原标题:房贷利率“换锚” 实际水平稳定 8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”,以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。“换锚”后各地利率政策下限切换如何?购房者如何打算?个人房贷利率如何变化? 在改革完善LPR形成机制的过程中,为确保区域差别化住房信贷政策有效实施,人民银行明确了个人住房贷款利率调整相关事项。个人住房贷款利率要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素影响。 央行8月25日发布公告称,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 随后,各地按照“因城施策”原则,陆续制定本地区利率定价基准转换方案,市场利率定价自律机制确定了当地LPR加点下限,利率定价基准切换前后房贷利率下限保持基本稳定。 目前北京已经明确,首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。上海地区初步明确为,首套房利率不得低于LPR基础上减20个基点,二套房则不得低于LPR加60个基点。 记者了解到,为维持当前上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势,按照“因城施策”的原则,上海地区在全国政策下限基础上适当下浮,以保持个人房贷利率水平基本稳定,确保定价基准平稳有序转换。 网尚研究机构市场总监刘蕊分析认为,“换锚”后,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率会有所差别,更能体现“因城施策”。 据了解,目前全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。 记者走访北京、上海、南京、深圳等地多家楼盘、中介机构发现,购房者对房贷利率定价新机制落地表现得较为淡定。 上海一位房产中介程先生表示,近期上海浦东新区、奉贤区多个项目成交量较往常变化不大,并没有因为利率定价方式调整而出现大幅波动。 打算在深圳购买首套房的郭女士给记者算了一笔账:当前招商银行深圳分行执行的首套房贷利率是5年期LPR基础上加30个基点,即5.15%,较定价调整前轻微上浮。“400万元的房贷,按照30年等额本息方式计算,每个月只比新政策执行前多还12.3元,其实变化不大,我还可以接受。”郭女士说。 随着“换锚”正式落地,不少人担心要多久后才能放款,会否出现排队等放款的情况。 记者从工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解到,目前大多数银行已做好相关准备工作,可以实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房贷利率变化以追求平稳导向为主,目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求,跟定价基准转换前相比,实际利率变化幅度不大,总体上保持和9月份的利率相对持平的态势,这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。 (据新华社北京10月9日电  记者吴雨、杨有宗、潘晔、吴燕婷)[详情]

需求释放不及预期 专家:楼市调整有望延续
需求释放不及预期 专家:楼市调整有望延续

  原标题:需求释放不及预期 楼市调整有望延续 今年“金九”成色不足,楼市能否重现“银十”引人关注。然而,今年国庆黄金周成交量依旧维持低位,“银十”开局不佳。专家预计,四季度楼市调整幅度料在供需拉锯状态下略有扩大,政策层面或保持严控不放松,四季度房企资金压力将进一步凸显。 观望情绪浓厚 据诸葛找房数据研究中心最新监测数据,2019年国庆黄金周,重点10城新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,10城新房成交量更创下近5年来新低。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,一方面,在“房住不炒”调控氛围下,购房者观望情绪浓厚。另一方面,随着楼市黄金时代褪去,对楼市的关注度降低。 中国指数研究院(简称“中指院”)常务副院长黄瑜表示,今年黄金周,国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大,北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑,深圳受益于供应改善,加之去年同期基数较低,成交规模同比增幅显著。 二线城市继续呈现内部分化格局。黄瑜介绍,武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快,当前活跃度有所下降,市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后,伴随近期优质项目集中上市,购房需求较高,成交规模回升。三四线城市中,扬州受去年同期低基数影响,同比增幅显著,但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。 促销力度未见加大 “十一”长假期间中国证券报记者走访上海市多个楼盘发现,大力度降价促销的情况较少,新盘优惠力度普遍不大。上海地区链家经纪人告诉记者,除“十一”当天外,长假期间虽然每天都有“带看”4-5个楼盘,但明显感到成交力度不如往年。 中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示,很多企业虽在降价促销方面有所行动,但整体来看,促销力度并不大。“实际上,在黄金周期间过大的优惠力度未必能形成促销,反而可能加重市场观望气氛。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企促销成效有待观察,部分购房者依然持观望态度。降价促销效果成色不足主要原因在于,房贷首付政策依然从紧和部分二手房交易不畅影响换房需求,且银行贷款利率政策调整期间也会出现犹豫购房的现象。 楼市料继续调整 中指院认为,四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或进一步回落。 国仕英表示,7月以来监管层多次发布房地产金融相关政策,各相关部门针对房地产市场的资金监管并未弱化,仍处于严格调控状态。房贷利率“换锚”后的短期影响不大,也表明现阶段房地产调控仍以求稳为主。预计四季度政策严控不放松,尤其在金融监管方面,将继续严防资金违规流入房地产市场。受市场长期调控影响,购房者观望情绪浓厚,入市积极性低,新房和二手房成交量或稳中有降。 中指院认为,四季度房企资金压力将进一步凸显,进而影响房企投资开工积极性,预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓势头。[详情]

新华社:房贷利率正式“换锚” 实际利率水平保持稳定
新华社:房贷利率正式“换锚” 实际利率水平保持稳定

  新华社北京10月9日电题:房贷利率正式“换锚” 实际利率水平保持稳定 新华社记者 吴雨、杨有宗、潘晔、吴燕婷 8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”,以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。“换锚”后各地利率政策下限切换如何?购房者如何打算?个人房贷利率如何变化? 各地因城施策力求平稳过渡 在改革完善LPR形成机制的过程中,为确保区域差别化住房信贷政策有效实施,人民银行明确了个人住房贷款利率调整相关事项。个人住房贷款利率要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素影响。 央行8月25日发布公告称,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 随后,各地按照“因城施策”原则,陆续制定本地区利率定价基准转换方案,市场利率定价自律机制确定了当地LPR加点下限,利率定价基准切换前后房贷利率下限保持基本稳定。 记者了解到,目前北京已经明确,首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。上海地区初步明确为,首套房利率不得低于LPR基础上减20个基点,二套房则不得低于LPR加60个基点。 在利率“换锚”前,上海地区银行执行的首套房最低利率为基准利率95折,即4.65%左右。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%计算,如果取消折扣,上海首套房利率要上浮近20个基点。记者了解到,为维持当前上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势,按照“因城施策”的原则,上海地区在全国政策下限基础上适当下浮,以保持个人房贷利率水平基本稳定,确保定价基准平稳有序转换。 网尚研究机构市场总监刘蕊分析认为,“换锚”后,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率会有所差别,更能体现“因城施策”。 据了解,目前全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。 首套房月供微调 记者走访北京、上海、南京、深圳等地多家楼盘、中介机构发现,购房者对房贷利率定价新机制落地表现得较为淡定。 “感觉房贷利率还会保持稳定,对于我们购房者来说,主要根据自身需要选择何时出手买房,并未过多考虑利率变化带来的影响。”在上海浦东新区有购房打算的市民孙女士表示,尽管银行房贷利率定价机制发生改变,但对于自身影响不大。 上海一位房产中介程先生也表示,近期上海浦东新区、奉贤区多个项目成交量较往常变化不大,并没有因为利率定价方式调整而出现大幅波动。 打算在深圳购买首套房的郭女士给记者算了一笔账:当前招商银行深圳分行执行的首套房贷利率是5年期LPR基础上加30个基点,即5.15%,较定价调整前上浮了0.5个基点。“400万元的房贷,按照30年等额本息方式计算,每个月只比新政策执行前多还12.3元,其实变化不大,我还可以接受。”郭女士说。 江苏一家国有大行人士告诉记者,结合住房信贷政策要求和贷款风险状况调整后,江苏多地的房贷利率位于旧政策的利率区间内,变化不大。9月公布的5年期LPR没有调整,目前银行执行的房贷利率和节前基本保持一致。 工商银行北京分行房金部相关业务负责人钟辉告诉记者,央行公告发布后,一线员工积极做好客户咨询服务,研究梳理了政策宣传素材、客户问答题库等,目前房贷申请人对于政策的理解度和接受度较高,房贷利率定价基准转换政策落实工作进展顺利。 银行定价基准切换运行平稳 作为“换锚”落地的第一天,不少人担心要多久后才能放款,会否出现排队等放款的情况。 记者从工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解到,目前大多数银行已做好相关准备工作,可以实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。 自央行发布相关公告以来,各商业银行加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作,保障10月8日全面正式转换顺利实施。 建设银行相关人士介绍,该行制定了房贷利率调整的业务实施细则,及时向分行进行了传导部署,借款合同修订、系统改造升级等工作已经全部调整到位。工商银行相关人士表示,已经指导一线业务人员和业务管理人员熟悉掌握了新的管理要求、业务流程和系统操作方法,目前各分行培训工作已经完成。 “办理房贷过程中涉及办理抵押登记等手续,各地区具体办理手续有差异,快的地区三天内可以放款。”江苏银行相关负责人表示,具体的办理进度、审核状态、放款时间还要与经办的客户经理确认。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房贷利率变化以追求平稳导向为主,目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求,跟定价基准转换前相比,实际利率变化幅度不大,总体上保持和9月份的利率相对持平的态势,这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。 [详情]

北上广深哪家银行房贷最划算? 一“文”打尽戳这里
北上广深哪家银行房贷最划算? 一“文”打尽戳这里

  原标题:北上广深哪家银行房贷最划算?一“文”打尽戳这里 10月8日,以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。由于9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,按照房贷新政规则,换锚后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。不过,就目前看来,一线城市的部署并未全部完成,即使挂钩LPR,调整的幅度也非常有限,对贷款人影响微乎其微。北上广深四个一线城市,广州23家银行中,有10家采取了LPR报价方式,占比43.5%。北上深则只有极个别的银行的住房个贷没有“换锚”。 上海7家银行首套贷款利率低至4.65% 四个一线城市中,上海的房贷利率最出乎意料,根据融360大数据研究院的监测数据,多数银行以“降”为主,个别银行按照贷款基准利率4.9%来报价。其他银行在挂钩LPR以后,部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限(4.85%):中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%,即LPR减20个基点,比原来基准利率的95折还低了0.005%;工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%,不过邮储银行同时表示对于优质客户有折扣空间;建行为5.05%,相比之前的5.39%降低了34BP,兴业银行为4.8%。 二套房方面,主流的个贷利率水平和新政下限持平,为5.45%,比之前高了6BP,17家银行都执行该水平,其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价,招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价,即二套房实际执行水平为5.335%,也低于规定下限。 广州外资行房贷更优惠 广州地区目前只有10家银行分(支)行执行LPR新政,执行水平较为分散,部分国有银行及股份制银行仍维持着以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式。 据21世纪经济报道记者了解,工行、交行、招行等银行广州地区的房贷利率基本与此前基本持平,即首套房贷利率均是不低于相应期限LPR报价加54个基点(为5.39%),相当于此前首套基准上浮10%;二套房工行、交行不低于相应期限LPR报价加79个基点(为5.64%),招行为不低于相应期限LPR报价加78个基点,与之前的二套基准上浮15%基本持平。 外资银行表现得更为灵活,采用了新方式的渣打银行,报价水平比主流水平更低,首套房贷款利率水平为5.15%,相当于原基准上浮5%,二套房为5.45%。汇丰的一套房贷利率为LPR+5个基点(为4.9%),与此前持平。二套房贷从原来的基准上浮10%(为5.39%),调整后为LPR+60基点(为5.45%)。 汇丰银行相关负责人对21世纪经济报道记者表示:房贷业务已执行LPR报价,实际房贷利率是在国家统一的信贷政策基础上(即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。),根据各区域差别化信贷政策规定的加点下限来确定。总体利率水平与实行LPR报价前保持基本稳定。重定价周期目前暂以一年为主。 民生银行首套房贷为基准上浮5%(为5.145%),调整后为首套LPR+ 30个基点(5.15),基本持平;此前该行二套房贷利率为基准上浮10%(为5.39%),调整后LPR+60个基点(为5.45%),上调了6个基点。 值得注意的是,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源郑大源对21世纪经济报道记者表示:换锚之后,利率水平基本上与前期保持一致,少数有增加,但程度很小,对借款人影响微乎其微。每家银行的优惠程度大同小异,有些银行虽然优惠幅度更大,但是额度较少,或者借款人资质要求较高,因此借款人选择时,仍应综合考虑。 北、深地区利率水平微增 北、深地区银行调整后的利率水平基本符合新规,其中北京多数银行按照首套5.4%,二套5.9%的水平执行,比原来分别提高1个BP和2个BP。 如华夏银行、中国银行、农业银行、北京银行10月1日起就按照该利率执行。邮储银行也已挂钩LPR,首套房利率5.39%,二套房利率5.88%。 深圳的首套房利率则多数按照5年期LPR加30个BP,即5.15%,比之前微涨0.5个BP。如深圳地区招行,在此之前的房贷利率为5.145%、二套5.39%;而挂钩LPR利率后,执行利率为首套5.15%、二套为5.45%,和此前相比变化不大。[详情]

北上广深哪家银行房贷最划算?广州外资行房贷更优惠
北上广深哪家银行房贷最划算?广州外资行房贷更优惠

  原标题:北上广深哪家银行房贷最划算?一“文”打尽戳这里 10月8日,以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。由于9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,按照房贷新政规则,换锚后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。不过,就目前看来,一线城市的部署并未全部完成,即使挂钩LPR,调整的幅度也非常有限,对贷款人影响微乎其微。北上广深四个一线城市,广州23家银行中,有10家采取了LPR报价方式,占比43.5%。北上深则只有极个别的银行的住房个贷没有“换锚”。 上海7家银行首套贷款利率低至4.65% 四个一线城市中,上海的房贷利率最出乎意料,根据融360大数据研究院的监测数据,多数银行以“降”为主,个别银行按照贷款基准利率4.9%来报价。其他银行在挂钩LPR以后,部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限(4.85%):中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%,即LPR减20个基点,比原来基准利率的95折还低了0.005%;工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%,不过邮储银行同时表示对于优质客户有折扣空间;建行为5.05%,相比之前的5.39%降低了34BP,兴业银行为4.8%。 二套房方面,主流的个贷利率水平和新政下限持平,为5.45%,比之前高了6BP,17家银行都执行该水平,其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价,招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价,即二套房实际执行水平为5.335%,也低于规定下限。 广州外资行房贷更优惠 广州地区目前只有10家银行分(支)行执行LPR新政,执行水平较为分散,部分国有银行及股份制银行仍维持着以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式。 据21世纪经济报道记者了解,工行、交行、招行等银行广州地区的房贷利率基本与此前基本持平,即首套房贷利率均是不低于相应期限LPR报价加54个基点(为5.39%),相当于此前首套基准上浮10%;二套房工行、交行不低于相应期限LPR报价加79个基点(为5.64%),招行为不低于相应期限LPR报价加78个基点,与之前的二套基准上浮15%基本持平。 外资银行表现得更为灵活,采用了新方式的渣打银行,报价水平比主流水平更低,首套房贷款利率水平为5.15%,相当于原基准上浮5%,二套房为5.45%。汇丰的一套房贷利率为LPR+5个基点(为4.9%),与此前持平。二套房贷从原来的基准上浮10%(为5.39%),调整后为LPR+60基点(为5.45%)。 汇丰银行相关负责人对21世纪经济报道记者表示:房贷业务已执行LPR报价,实际房贷利率是在国家统一的信贷政策基础上(即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。),根据各区域差别化信贷政策规定的加点下限来确定。总体利率水平与实行LPR报价前保持基本稳定。重定价周期目前暂以一年为主。 民生银行首套房贷为基准上浮5%(为5.145%),调整后为首套LPR+ 30个基点(5.15),基本持平;此前该行二套房贷利率为基准上浮10%(为5.39%),调整后LPR+60个基点(为5.45%),上调了6个基点。 值得注意的是,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源郑大源对21世纪经济报道记者表示:换锚之后,利率水平基本上与前期保持一致,少数有增加,但程度很小,对借款人影响微乎其微。每家银行的优惠程度大同小异,有些银行虽然优惠幅度更大,但是额度较少,或者借款人资质要求较高,因此借款人选择时,仍应综合考虑。 北、深地区利率水平微增 北、深地区银行调整后的利率水平基本符合新规,其中北京多数银行按照首套5.4%,二套5.9%的水平执行,比原来分别提高1个BP和2个BP。 如华夏银行、中国银行、农业银行、北京银行10月1日起就按照该利率执行。邮储银行也已挂钩LPR,首套房利率5.39%,二套房利率5.88%。 深圳的首套房利率则多数按照5年期LPR加30个BP,即5.15%,比之前微涨0.5个BP。如深圳地区招行,在此之前的房贷利率为5.145%、二套5.39%;而挂钩LPR利率后,执行利率为首套5.15%、二套为5.45%,和此前相比变化不大。[详情]

房贷利率正式换锚 大部分地区保持平稳
房贷利率正式换锚 大部分地区保持平稳

  原标题:房贷利率昨日换锚 大部分地区保持平稳 全国个人住房贷款利率调整新规从昨日开始执行,房贷利率的“锚”正式由以往的贷款基准利率转换为贷款市场报价利率(LPR)。 根据中原地产研究中心收集的数据,各地房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后,虽然房贷合同有变化,但房贷执行利率并无明显变化。 变化 北京:首套房贷利率最低5.4% 北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。此前,北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。从绝对数值看,新规执行后,北京地区的首套房贷最低利率上浮0.01%,二套房贷利率上浮0.02%,改革前后的房贷最低利率水平基本一致,符合市场预期。 以100万元25年期的首套房贷为例,采用等额本息的还款方式,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;若是二套房,之前月供为6369.86元,改革后的月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。不难看出,对于个人房贷客户来说,新规执行前后房贷利息几乎不变,新规不会带来额外的利息支出压力。 上海:首套房贷不低于LPR减20个点 新规执行前,上海地区的房贷利率一直处于全国最低水平。在挂钩LPR之后,上海“最低”的地位依然没有改变。新规执行后,上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算,房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。而之前上海地区银行执行的是首套最低基准利率9.5折,即4.655%。也就是说,首套房最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。 根据央行公告,新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,但上海地区执行的利率并没有在5年期LPR基础上加点,反而比LPR低0.2%,实在令人意外。此前,大家都预计上海的首套房贷利率应该在新规执行后上浮0.2%,与同期LPR保持一致。 二套房:利率变化相对较大 易居研究院的数据显示,2019年10月份,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2bp,即0.02个百分点。同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%略有上升,上升幅度为3bp,即0.03个百分点。7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%略有上升。同时,7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%也是略有上升,上升幅度为5bp。苏州的首套房贷利率出现下降,相比上个月下降8bp,不过整体仍维持在高位,为6.05%。 易居研究院认为,从房贷利率数据上可以看出,一二线城市采用新的利率定价机制后,利率变化都不大,进一步体现了利率稳定的导向。相对首套房贷利率,二套房贷利率的变动幅度稍微大一点。二线城市的首套房贷和二套房贷利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。 据测算,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了12元。虽然略有上升,但基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。 影响 新规对房贷市场影响有限 房贷利率将保持平稳 “整体看,LPR政策落地前后,大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近监管部门多次强调要限制违规资金流入房地产,但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧。房住不炒下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。房地产调控政策会避免房贷过量,以引导资金进入实体经济。 交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限,而且仍然是以往房地产调控政策的延续。它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定,既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定性,同时促进企业贷款利率的下降。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。而各地将基于因地制宜、因城施策的思路,基于各地楼市情况和房地产金融情况,陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。从测算中也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。 易居研究院测算全国14个城市房贷 这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。 这14个城市在执行LPR贷款利率后,利率只是稍有增加。按照25年期贷款本金100万元计算,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了12元。 从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。 提示 新规后啥时重定价 一定要看清 业内人士指出,除了利率基准的变化,10月8日后,新版的个人房贷合同在重定价周期方面也会与以前有所不同。以往,个人房贷利率一般是每年1月1日以当时的贷款基准利率为基础重新计算。如果当时的基准利率与上一年有所不同,贷款客户的每月月供就会有所变化。 北京青年报记者了解到,LPR新规执行后,多家银行已经改变了重定价的周期。民生银行北京分行表示,合同期满12个月重定价。工行北京分行也表示,重定价周期至少为一年。举例来说,某客户今年10月9日签订的首套房贷合同,享受的房贷利率是LPR+55个基点,一年后银行会重新确定该客户享受的房贷利率,会以明年9月20日公布的LPR为基准,加55个基点。(记者 程婕) [详情]

房贷新政落地:一线城市尚未部署完毕 主流水平略有涨
房贷新政落地:一线城市尚未部署完毕 主流水平略有涨

  原标题:LPR房贷新政落地:一线城市尚未部署完毕,主流水平略有上涨 来源:蓝鲸银行 10月8日,以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。不过,就目前看来,一线城市的部署并未全部完成。即使是重点城市,也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。 业内人士表示,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作,也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大。 从北上广深四个一线城市的情况来看,根据融360大数据研究院监测的数据,北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式,而广州地区23家银行中,只有10家银行采用LPR方式,不到半数。 值得一提的是,上海地区的房贷利率比较“特殊”,各家水平也较分散。根据融360大数据研究院的监测数据,上海地区个别银行仍按照贷款基准利率4.90%来进行报价,其他银行在挂钩LPR以后,部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限(4.85%)。 据了解,LPR新政执行后,上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。 数据显示,综合来看,各一线城市在采用LPR方式进行报价后,主流水平与之前相比略有上涨,但相对稳定。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些,最高为6BP。虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点工作,但目前来看,即使是重点城市,也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕,二三线城市则可能需要更长的过渡时间。 从国庆节前的数据来看,融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分(支)行中,仅有不到1/10的银行分支机构提前试行房贷LPR新基准,其中,招商银行铺开城市最多,除北上广深外,还在宁波、杭州、天津等另外10个二线城市开始试点;国有行包括邮储、工行、农行也在部分二线城市提前尝试按照LPR方式进行报价,但在一线城市上表现比较谨慎,没有提前试点;民生银行则全线按照4.90%的原基准报价,即使是10月8日后,节奏也略落后于其他股份行。 不过,即使没有提前试点,533家银行房贷利率低于新规下限的数量也已经有所减少。根据融360大数据研究院监测的2019年9月的数据,9月底首套房利率水平低于4.85%的减少至14家;二套房低于5.45%的减少至81家。从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。 融360大数据研究院研究员李万赋认为,未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而且,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作,也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。 “不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,从前两期LPR的报价水平来看,5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR,大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后,变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些,但也不会月月都变,LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化,保证房地产市场的平稳。”李万赋进一步指出。[详情]

央视调查:良好信用记录对房贷利率影响更大
央视调查:良好信用记录对房贷利率影响更大

  原标题:记者调查:房贷利率新机制8日开始执行 记者提醒:良好信用记录对房贷利率影响更大 在申请房贷时,有些人会很容易批下来,而有些人则会发现,自己的房贷利率比别人高出不少。银行人士提醒,相对于贷款市场报价利率对房贷利率的影响,其实个人信用记录对房贷利率的影响要更大。 浙商银行首席财务官 景峰:底线的要求我们基本都是按照当地最低利率,但是其实具体到每笔业务上,起决定性作用的,还是客户他自身的信用资质,所以这个得因人而异。 景峰介绍说,目前各地银行公布的房贷利率,其实只是实际发放贷款利率的下限,也就是最低值,如果你信用不好,往往得不到最低的房贷利率。 一般来说,有贷款没有按时归还的记录,就会直接影响个人征信。你在任何一家金融机构的违约记录,都会被上报到央行的征信系统里。下次,无论你在哪家银行申请房贷,银行都会根据这个不良信用记录,提高房贷利率,甚至是拒贷。最常见的不良信用记录就是信用卡逾期。 兴业银行计划财务部副总经理 官文元:有些消费者信用卡刷卡消费的时候,比较潇洒,但在还款的时间里,忘了还款,过了还款期,之后也把钱还上了,但是这样也会形成一个不良的信用记录。 银行人士还提醒,在等额本息还款模式下,如果你签的房贷重新定价周期是一年,那么一年内无论市场利率怎么变,每月的还款额都是不变的。但是当第二年的定价周期到来时,房贷月供就可能会发生变化,这时就要关注一下变化后的还款额,以免因还款不足影响自己的信用记录。(央视记者 王雷 李子国 杜雷鸣 广西台报道)[详情]

房贷利率正式挂钩LPR “换锚”前后水平保持基本稳定
房贷利率正式挂钩LPR “换锚”前后水平保持基本稳定

  原标题:房贷利率正式挂钩LPR “换锚”前后房贷利率水平保持基本稳定 来源:金融时报 记者:李国辉 10月8日起,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率(LPR)定价。根据央行8月25日发布的公告,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR每月20日公布,加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。 也就是说,10月8日起,新发放的房贷利率会受到LPR、当地加点下限、银行加点三方面因素影响。 例如:一笔首套房个人住房贷款,假设贷款期限20年,贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点(即0.2%),借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点,参考2019年9月20日公布的5年期以上LPR(4.85%),该笔贷款的实际执行利率为5.25%(即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%)。 据了解,自公告发布以来,各地按照“因城施策”原则,陆续制定本地区利率定价基准转换方案,确定本地差别化住房信贷政策的加点下限。各商业银行按照公告要求,加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作,保障10月8日全面正式转换顺利实施。从目前运行情况来看,新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。 各地利率政策下限平稳切换 9月20日,个人住房贷款主要参考的5年期以上LPR继续维持在4.85%水平,与8月持平。根据央行公告,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR 加60 个基点。此外,各地还将按照“因城施策”原则,结合当地房地产市场形势以及LPR 变化,对辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限作出适当调整。 据悉,全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。在定价基准转换过程中,各地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制要求,除个别热点城市外,各省市只进行利率定价机制切换,定价基准切换前后全国个人住房贷款实际利率水平保持基本稳定。 以北京地区为例,北京地区新的个人住房贷款利率下限为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 加55 个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 加105 个基点。 参照9 月20 日公布的5 年期以上LPR 水平(4.85%)计算,北京地区首套房贷款利率下限是5.4%,二套房贷款利率下限是5.9%。 而在此前房贷参考基准利率定价时,北京地区大部分银行执行首套房利率最低为基准上浮10%,二套房利率最低为基准上浮20%。参照当前5年期以上贷款基准利率水平(4.9%)计算,此前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%,二套房贷款利率下限是5.88%。 “换锚”前后,北京地区房贷利率水平基本一致。一位北京的购房者对记者表示,虽然房贷利率定价方式变了,但自己计算一番之后发现,转换前后房贷利率水平非常稳定,基本没有变化,因此,没有急于在国庆假期之前签订贷款合同。 业内人士表示,房贷利率定价方法转换过程中,重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此,与定价基准转换之前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 银行各项准备工作已经就绪 伴随着政策的落地,各银行的前期准备工作已经就绪。工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等大中型商业银行均已完成贷款合同调整、业务系统改造、员工培训等准备工作,并已上线符合LPR 定价规则的电子化信息系统,实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。多数地方法人金融机构也已做好相关准备工作。 针对实际业务中可能遇到的问题,商业银行准备了LPR 问答参考,涉及利率计算的,通过案例方式解答,方便银行一线工作人员做好宣传解释工作,避免政策误读。 挂钩LPR 后,个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式吗?未来如果LPR 出现了下调,每月还款额是不是也会减少? LPR 执行后,个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。选择固定利率的,贷款利率由LPR 加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变;选择浮动利率的,贷款利率由LPR 加点确定,并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整,利率随参考的LPR 变动而浮动。 新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1 年,贷款利率、月还款额不会按月调整变化。例如:经借贷双方协商一致,约定重定价周期为1 年,贷款利率“于1 月1 日调整”,则贷款利率会在每年的1 月1 日按照上年12 月20 日LPR 加点重新计算。 又如:经借贷双方协商一致,约定重定价周期为3 年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019 年10 月28 日,贷款利率会在每隔3 年的10 月28 日按照当年10月20 日LPR 加点重新计算。 对于存量的个人住房贷款,2019 年10 月8 日前,已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行;已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。10 月8日后签订借款合同的,应参考LPR定价。已发放的参照贷款基准利率定价的个人住房贷款定价基准转换,将在人民银行相应规则明确后稳步推进。[详情]

国庆楼市见闻:房企促销力度加大 市场不及预期
国庆楼市见闻:房企促销力度加大 市场不及预期

   原标题 国庆楼市见闻:房企促销力度加大,市场不及预期 市场低压持续盘旋,楼市传统“金九银十”已不再是铁律。 多家行业机构数据,2019年9月重点城市新房成交同、环比双降,“金九”成色明显不足。业绩压力扑面而来,而七天国庆假期,再次成为开发商紧锣密鼓促销的节点。 10月7日,记者来到石家庄桥西区一项目售楼处。“二期新房源开盘加推,两万抵十万。”该项目销售经理表示。尽管有此优惠加持,但偌大营销处仍门可罗雀,仅三四组购房者在现场咨询,沙盘位置也人气冷清。 上述销售经理透露,集团合伙人制度下,该项目“跟投价”为20500元/平方米,即销售均价达到此数值才能保证利润空间,向跟投者交代。目前在售房源均价21000元/平方米,“如果年底业绩未达标,不排除有新的优惠活动。” 国庆扎堆促销抢客 每个节日都是“消费日”,楼市也不甘缺席。十一七天小长假,房企花样推盘促销。有销售捷报,也有清冷局面。冷热不均的气氛下,是开发商日益递增的业绩重担和购房者日趋理性的购房态度。 国庆最后一天,北京房山旭辉城销售人员告诉记者,假期推出2套特价房,最高直降60万。“有一套关系户之前留的房子,总价不到240万,再不签就没了。”他透露,该项目此前销售均价270万左右,今年6月开始做团购,价格小幅降低。 旭辉城是北京首个拿到预售证的限竞房项目。据中原地产数据,过去三年北京共出让92宗限竞房地块,规划建面达851万平方米,累计投资量超过5000亿元。而合计网签仅250亿元,考虑网签滞后性,预计销售货值也仅500亿元左右。 销售困境,难以因优惠活动而改观。房山旭辉城于2018年6月10日取证,预售批准销售套数为754套。但记者曾多次走访该楼盘,人气火爆的时刻几乎没有。 二手房市场更为明显。据北京链家数据,黄金周北京二手房成交量为平时的60%左右,同比下降10.2%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,市场成交处于较低水平,这也是北京连续第三年黄金周楼市遇冷。 两千多公里外的广州,房企同样大力促销。广州富力·环贸港项目,假日购房可享8.8折优惠;而珠光集团国庆14个楼盘齐推新品,珠光·山水诚品尾货10500元/平方米。 对此有市场分析师认为,个别楼盘大幅降价可能时有出现,但以目前市场情况看,降价仍属个案。下半年广州楼市仍缺乏上涨动力,楼价保持当下盘整状态的概率依然较大。 广州中原研究发展部监测,今年十一前夕及假期,广州一手住宅开盘或加推个盘14个,合计2306套单位,推盘量比去年同期减少3个,总推货量同比增加21%。 但对比2016、2017年假期扎堆推货现象,今年房企推货更加分散,不少项目抢跑或延后推出。中秋节前后,广州各区刚需盘便开始“试水”。新项目所在板块普遍一手竞争激烈,提前抢跑利于吸纳观望买家。 除“抢跑盘”外,今年市场出现不少“延后盘”,国庆过后才投入市场。广州中原研究发展部称,部分“延后盘”因建筑进度未达获取预售证要求而调整推出时间。还有集中于全新一手板块及高价地项目,开发商需更多时间“造势”。 销售情况同样冷热不均。10月1日,广州花都祈福黄金海岸别墅开盘,当天200多平方米户型已售罄。而主城区广钢板块多项目热度不高,新塘万达旁的招商臻园同样冷清。 “从国庆成交反馈看,前几天因假日出游等因素,销售案场到访量确实不足;但后几天案场客户量有所提升。”合硕机构首席分析师郭毅称,当前房源量较大,购房者持观望态度。 不过,房企以价换量仍有成效。中国恒大(03333.HK)刚刚跨入“金九银十”便率先开启全国范围内打折促销优惠活动。据诸葛找房报告,恒大此轮促销包含金九银十、全员销售、尾盘优惠等活动,据累计折扣计算,部分房源价格最高折扣将达六折左右。 促销跑量有望延续 国庆楼市是整体市场的缩影。实际上,传统“金九银十”已失约多年。克而瑞称,今年9月新房、二手房市场皆持续转冷,土地成交规模连续两月回落,三四线城市地价持续走低,“金九”成色明显不足。 即使供应量环比微涨,但成交端仍欠暖意。克而瑞数据显示,9月29个重点城市新房供应面积2737万平方米,环比增3%,同比降30%。 而从成交看,9月重点新房成交面积2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及今年月均值。“市场普遍预期房价大概率将继续走稳,甚至小幅下调,进一步加剧观望情绪。”克而瑞认为。 “金九”失色下,超八成重点城市消化周期环比拉长,六成以上城市同比皆升。北京、大连、厦门消化周期超18个月警戒线,库存风险值得警惕;与之相对,重庆、杭州等库存量明显偏低,消化周期皆不足6个月。 二手房市场同样不乐观。克而瑞数据显示,除4月短暂小阳春外,其余月份重点城市月均累计成交量均不足700万平方米。9月二手房市场持续转冷,除成都、青岛环比小幅回升之外,其余城市成交量环比皆降,北京同比降幅更是高达44%。 业内认为,二手房市场已然转变为买方市场,在买涨不买跌心理作用下,市场观望情绪愈加浓重。二手房交易周期明显拉长,成交量自然持续走低。 市场趋于理性,房企业绩压力却如影随形。截至9月末,近四成房企目标完成率达75%以上,另有近四成目标完成率处于65%~75%区间,剩余房企目标完成率未达65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。 “中小企业冲规模的窗口期已经关闭,弯道超车机会很小,房企阶层逐渐固化,没短板、有特色的企业将脱颖而出。” 弘阳集团总裁蒋达强近期表示,目前房企投资项目的评判标准,流动性应占首位,其次是安全性,最后才是收益性。 对流动性与安全性的重视,缘于今年涉房资金全面收紧。世茂集团财务中心副总监戴娟表示,目前房地产开发贷额度受到严格管控,很多银行年内已经没有额度;房地产信托通道不畅,房企基本拿不到信托融资;房地产私募股权基金也出台新规,限制更严。 银根收紧,土地市场随之受到影响。克而瑞数据显示,9月全国300城经营性土地成交建面15648万平方米,同、环比分别减少18%和8%。土拍溢价率连续5个月回调,9月份平均溢价率进一步下滑至7.7%。 业内认为,在行业增速放缓、调控趋严的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力,四季度仍需加速推货入市,积极推盘去化。 但中指研究院称,三四线城市由于前期需求透支,后期增长乏力,市场将延续调整态势。而随着政策收紧及需求释放放缓,一二线城市也将面临调整压力,四季度整体市场承压。 诸葛找房同样认为,“金九银十”是传统销售旺季,但目前政策仍处高压态势,市场观望情绪逐渐增厚,购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会带来较大惊喜,整体成交量与去年持平或弱于往期。 [详情]

多地房贷参考LPR定价平稳落地 利率前后相比变化小
多地房贷参考LPR定价平稳落地 利率前后相比变化小

  原标题:多地房贷参考LPR定价平稳落地 来源:上海证券报 ⊙记者 张艳芬 张琼斯 ○编辑 陈羽 个人住房贷款利率昨日正式“换锚”。这意味着,今后购房族的房贷利率会同时受到LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响。 记者从一线市场调研发现,目前多个热点城市的个人房贷利率已切换为相应期限LPR加点的形式,但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小。 新规切换平稳 央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 上海因多银行房贷利率水平仍低于新规下限引起市场关注。记者从接近央行上海总部人士处获悉,上海地区首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,即不得低于4.65%;二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点,即不得低于5.45%。 上述人士透露,上海地区之所以首套房房贷利率是在LPR基础上减点主要是考虑改革之前的情况。此前,上海地区首套房房贷利率执行基准利率基础上95折优惠,约为4.6%。而按照9月20日公布的LPR报价来计算,全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房贷款利率不得低于5.45%。 “我们始终坚持‘房住不炒’定位,此次定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定,是基于‘一城一策,因城施策’的调控原则,以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的态势。”在上述人士看来,上海地区的房贷利率执行情况,也是为了更好落实“确保定价基准平稳有序转换”。 记者从一线市场调研发现,除上海以外,目前多个热点城市的个人房贷利率已切换为相应期限LPR加点的形式,但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小。 以北京为例,首套和二套房贷利率不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点。按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算,首套和二套房贷利率下限分别为5.4%和5.9%。这一水平,与此前采取“老办法”时的利率水平基本相当。 深圳与天津地区均执行首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点,且两地个人住房贷款利率执行水平与新政前基本保持稳定。 LPR传导待成熟 记者从多位银行分支行行长处获悉,目前一些地区的加点下限要求尚未传导至银行分支机构。 某城商行沿海省会城市支行行长告诉记者,因为新的个人房贷利率形成机制刚开始执行,目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求,当天接到上级行的通知是,保持与此前相同的最低贷款利率绝对值不变。 上述人士解释道,目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订,但具体的加点数值,是通过“老办法”确定的利率,倒推最近一个月相应期限的LPR得出。比如,此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上,以此前4.9%的贷款基准利率计算,上浮10%为5.39%,以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值,也就是54个基点。 尽管传导尚需时间,但总体而言,个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。根据融360大数据研究院监测的数据,北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式。 从具体银行在全国的布局看,招行已在全国44家分行实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,并顺利度过了新一期LPR报价的更新,新贷款平稳完成转换。[详情]

房贷新政实施:百万房贷月供增6元 多地房贷利率上涨
房贷新政实施:百万房贷月供增6元 多地房贷利率上涨

  原标题:房贷新政实施:百万房贷月供仅增6元 多城市房贷利率上涨 来源:长江商报 长江商报消息 长江商报讯(记者 江楚雅)10月8日,各大城市房贷基于贷款市场报价利率(简称LPR)基准的定价规则逐渐出炉,以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,这也意味着,按照房贷新政规则,日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。 房贷新政对购房者来说有何影响?上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》,该报告以100万贷款本金、30年期限、等额本息为例进行测算,报告显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。 易居研究院认为,由于该政策对住房贷款利率产生的实际影响较小,居民购房时的贷款成本与此前几乎没有较大差别,因此对当前的房地产市场成交并未产生较大影响。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。 从各城市执行情况来看,上海多银行水平仍低于新规下限,广州执行新政银行不到半数。从北上广深四个一线城市的情况来看,根据融360大数据研究院监测的数据,北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式,而广州地区23家银行中,只有10家银行采用LPR方式。 综合来看,各一线城市在采用LPR方式进行报价后,主流水平与之前相比略有上涨,但相对稳定。从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些,最高为6BP。虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点工作,但目前来看,即使是重点城市,也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕,二三线城市则可能需要更长的过渡时间。 融360认为,未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而且,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作,也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,从前两期LPR的报价水平来看,5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR,大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后,变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些,但也不会月月都变,LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化,保证房地产市场的平稳。[详情]

多地房贷参考LPR定价落地 一些地区尚未传至银行分支
多地房贷参考LPR定价落地 一些地区尚未传至银行分支

  多地房贷参考LPR定价平稳落地 作者:⊙记者 张艳芬 张琼斯 ○编辑 陈羽 个人住房贷款利率昨日正式“换锚”。这意味着,今后购房族的房贷利率会同时受到LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响。 记者从一线市场调研发现,目前多个热点城市的个人房贷利率已切换为相应期限LPR加点的形式,但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小。 新规切换平稳 央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 上海因多银行房贷利率水平仍低于新规下限引起市场关注。记者从接近央行上海总部人士处获悉,上海地区首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,即不得低于4.65%;二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点,即不得低于5.45%。 上述人士透露,上海地区之所以首套房房贷利率是在LPR基础上减点主要是考虑改革之前的情况。此前,上海地区首套房房贷利率执行基准利率基础上95折优惠,约为4.6%。而按照9月20日公布的LPR报价来计算,全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房贷款利率不得低于5.45%。 “我们始终坚持‘房住不炒’定位,此次定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定,是基于‘一城一策,因城施策’的调控原则,以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的态势。”在上述人士看来,上海地区的房贷利率执行情况,也是为了更好落实“确保定价基准平稳有序转换”。 记者从一线市场调研发现,除上海以外,目前多个热点城市的个人房贷利率已切换为相应期限LPR加点的形式,但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小。 以北京为例,首套和二套房贷利率不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点。按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算,首套和二套房贷利率下限分别为5.4%和5.9%。这一水平,与此前采取“老办法”时的利率水平基本相当。 深圳与天津地区均执行首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点,且两地个人住房贷款利率执行水平与新政前基本保持稳定。 LPR传导待成熟 记者从多位银行分支行行长处获悉,目前一些地区的加点下限要求尚未传导至银行分支机构。 某城商行沿海省会城市支行行长告诉记者,因为新的个人房贷利率形成机制刚开始执行,目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求,当天接到上级行的通知是,保持与此前相同的最低贷款利率绝对值不变。 上述人士解释道,目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订,但具体的加点数值,是通过“老办法”确定的利率,倒推最近一个月相应期限的LPR得出。比如,此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上,以此前4.9%的贷款基准利率计算,上浮10%为5.39%,以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值,也就是54个基点。 尽管传导尚需时间,但总体而言,个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。根据融360大数据研究院监测的数据,北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式。 从具体银行在全国的布局看,招行已在全国44家分行实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,并顺利度过了新一期LPR报价的更新,新贷款平稳完成转换。 [详情]

一线城市房贷谁最便宜? 上海首套房利率最低4.65%
一线城市房贷谁最便宜? 上海首套房利率最低4.65%

  原标题:一线城市房贷谁最便宜? 上海首套房利率最低4.65%! 10月8日,十一黄金周后首日,各大城市房贷基于贷款市场报价利率(简称LPR)基准的定价规则逐渐出炉。 21世纪经济报道记者独家获悉,上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市,在本次房贷利率换锚之后,并没有在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点,在业界意料之外。 一线城市中,从首套房看,北京首套房最低利率水平高于其他城市,为相应期限LPR加点55BP;广州最低利率水平与全国保持一致,但四大行在广州房贷的实际利率与北京基本一致,为首套房不低于相应期限LPR加54个BP。上海是目前唯一首套房贷利率低于LPR基准利率的城市。 此外,北京的二套房最低利率也高于其他一线城市,为相应期限LPR加点105BP。 北京首套房不低于LPR加55BP 21世纪经济报道记者获悉,北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准是:首套房不低于相应期限LPR加点55个BP,二套不低于相应期限LPR加105个BP。 根据9月20日央行公布,5年期以上LPR为4.85%。据此计算,10月8日北京执行的个人住房贷款利率为:首套住房不低于5.40%;二套住房不低于5.90%。 根据融360数据,北京和深圳地区调整后的水平都符合新规要求,北京地区绝大多数银行加点后的房贷利率实际水平比较一致,首套为5.40%,比原来的主流水平高1BP;二套为5.90%,比之前增长2BP。 截至8月末,北京市中长期住户贷款规模超过1.6万亿元,达16068.87亿元,较年初增加481.89亿元。 上海首套房为LPR减20BP 在一线城市中,上海是目前唯一的首套房贷利率低于LPR基准利率的城市。多位上海银行业人士表示,减点只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。据此测算,房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。 一位银行业内人士表示,上海首套房贷利率此前一般是9.5折,按照此前基准利率测算为4.655%,此次LPR改革要求改革前后实际利率水平基本不变。 根据央行上海总部发布数据,截至8月末,上海市中长期居民贷款超过2万亿元,达20998.93亿元,比年初增加1129.79亿元。 根据融360数据,上海地区各家银行房贷水平比较分散。个别银行仍按照贷款基准利率4.90%进行报价;部分银行在挂钩LPR以后,首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限(4.85%)。 其中,上海地区的中行、农行、交行、华夏等7家银行首套房水平为4.65%,即LPR减20个基点,比原来基准利率的9.5折还低0.005%;工行、邮储、招行等11家银行首套房贷报价为4.85%,但邮储银行表示对于优质客户有折扣空间;其他银行执行的水平更“小众”一些,比如建行为5.05%,相比之前的5.39%降低34BP,兴业银行为4.8%。 二套房方面,上海地区银行的主流水平和新政下限持平,为5.45%,比之前提高6BP,目前17家银行执行该水平,其他银行也大都按照加点数进行报价,招行和光大则按照4.85%的水平上浮10%进行报价,即二套房实际执行水平为5.335%,也低于规定下限。 广州首套房不低于LPR 广州当地利率定价自律机制未对个人住房贷款利率“加码”,而是与全国保持一致:首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个BP。 目前,四大国有银行在广州的房贷利率,大致为首套房不低于相应期限LPR加54个基点,二套房不低于相应期限LPR加78.5个基点,即分别为5.39%、5.635%。 建设银行广东省分行对21世纪经济报道记者表示,个人住房贷款的加点下限为首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。为确保定价基准平稳有序转换,利率水平基本保持稳定。 建设银行广东省分行还表示,LPR定价基准加点形成根据各地市场和同业竞争状况,按照地域、楼盘,借款申请人信用状况、首付款比例、申请贷款额度、重定价周期、贷款期限、借款申请人综合贡献等制定差别化定价标准。 农业银行广东省分行对21世纪经济报道记者称,对于已发放和已审批并签订合同但未发放的仍可按原合同约定执行,其他新发放商业性个人住房贷款利率均以LPR定价。由分行按照风险收益匹配原则,综合考虑客户、市场及其他因素确定加点数值。 不过,广州地区目前只有10家银行分(支)行执行LPR新政,执行水平也较为分散,基本是在原水平上略作调整,部分国有银行及股份行仍维持以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式。 根据融360统计,采用新报价方式的银行中,建行、工行、农行、招行等6家银行的首套房贷款利率报价区间为5.39%-5.40%,二套房贷款利率报价为5.63%-5.64%。不过,采用了新报价方式的渣打银行,报价水平比上述主流水平更低,首套房贷款利率水平为5.15%,二套房为5.45%。可见,当地指导的利率定价水平应该为首套房贷利率水平最低为LPR加30个BP;二套最低为LPR加60个BP。 深圳首套房不低于LPR加30BP 10月8日,21世纪经济报道记者获悉,根据深圳市场利率定价自律机制决议,此次调整后,首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP。 按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。建设银行深圳市分行介绍,此前深圳地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮5%,即5.145%。 根据央行广州分行的数据,截至8月末,广东省中长期居民消费贷款47453.56亿元。 参考LPR定价后,全国范围内首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(按9月20日5年期以上LPR计算为4.85%),二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按9月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。 同时,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。各商业银行根据省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况等因素,确定每笔贷款具体加点数值。 根据融360数据,低于新规下限的硬性条件带来厦门、上海等城市房贷利率的上涨。不过,另一方面,郑州、宁波、乌鲁木齐等城市执行的房贷利率水平和新规并不冲突,但因当地房贷政策和供需问题,也出现了较大幅度的上涨。 10月8日,深圳市场利率定价自律机制表示,为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,未来一段时间,个人住房贷款利率水平将保持基本稳定。 21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。[详情]

房贷利率换锚 开发商四季度打折促销“抢跑”
房贷利率换锚 开发商四季度打折促销“抢跑”

  原标题:房贷利率换锚 开发商四季度打折促销“抢跑” 新政实施后,除上海外,主要的一二线城市房贷利率轻微上调,三四线城市则有所下降,整体来看近期表现平稳。 告别基准利率,与LPR挂钩的房贷利率时代正式来临了。 10月8日,以LPR为基础的房贷利率新政实施。由于此前在“房住不炒”的基调和房地产金融的收紧之下,各地的房贷利率已出现小幅上调,挂钩LPR并没有改变这一趋势。 21世纪经济报道记者的调查显示,新政实施后,除上海外,主要的一二线城市房贷利率轻微上调,三四线城市则有所下降,整体来看近期表现平稳。 未来,随着房地产调控“因城施策”的落地和深入,挂钩LPR的房贷利率差异将会扩大;同时,作为开发商资金的重要来源,首付款和个贷也将受到影响,叠加其他房地产调控政策,楼市销售不容乐观。自今年8月份以来,已有不少开发商、不少城市出现了降价促销,预计这一态势四季度还将继续。 收紧的房贷 按照新规,房贷利率应以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。 10月8日,记者调查显示,相比上半年甚至7、8月份,一二线城市房贷利率近期大部分有轻微上调。 以北京为例,农行与LPR挂钩后,首套房利率5.4%,二套房利率5.9%,分别比之前执行的利率高1-2个基点;邮储银行望京支行房贷利率挂钩LPR后,首套利率5.39%,二套利率5.88%。 在广州,中国银行和农业银行首套房利率上浮54个基点,为5.39%,二套房为5.63%;平安银行的首套房执行利率在LPR基础上上浮60个基点,达到5.45%,二套房达到5.65%。 深圳地区,招商银行自9月5日起深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套5.45%,而此前首套利率为5.145%、二套5.39%,均轻微上浮。 而杭州、南京、合肥、苏州等二线城市,首套都要加55-80个基点,二套普遍加105个基点或以上。 商业银行态度积极,普遍开始挂钩调整房贷利率。分布在各地的多家银行表示,放款周期与房贷利率,与9月份相比并没有明显变化。 在一二线利率轻微上调的同时,上海的房贷市场却出现了“利率低谷”,首套贷款利率为不低于相应期限LPR减20基点,二套贷款利率为LPR+60基点。 对此,诸多上海银行业人士表示,减点只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从城市结构上看,二线城市的房贷利率增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担增加,甚至有减负的现象。 而对于后续房贷利率的走向,业内观点不一。 东兴证券研报分析,预计全国房贷利率将延续上行趋势。一方面是由于房贷额度在上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将受房贷供求和“一城一策”调控所决定。另一方面,行业基本面不支持大面积的宽松政策出台。 易居报告则认为,后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。 中原地产首席分析师张大伟认为,目前房贷利率相比上半年有所上浮,但仍然没有超过去年四季度,预计接下来仍以平稳为主。 “焦虑”的开发商 作为开发商的重要资金来源,房贷利率的微调如果单独出现,可能影响并不会很大,但如果叠加房地产金融调控,则产生的冲击力就被放大了。 目前监管对流入房地产的资金高度警惕,“房地产调控政策就是要避免房贷过量,引导资金进入实体经济”,张大伟说。 “实际上新政还是想进一步控制房价上升的趋势,不希望因为降准、降息可能导致房价的暴涨。”爱建证券天津首席投资顾问祁泽金称,降准也能导致炒房集团的反弹,所以要对房贷做专门的安排和控制,但对刚性需求的影响不大。 开发商们却坐不住了。调查显示,自8月份以来,主流房企中的一部分房企就已开始降价促销“抢跑”,其中以恒大地产最为显著。 今年以来恒大一直在以各种名目、变着法子、“全员上阵”促销卖房。8月份恒大启动超500盘7.8折促销,国庆期间又推出针对部分项目清尾楼栋的特价政策,折扣力度8-9折不等,部分公寓、商铺可低至6折等动作。 这些促销直接推动了恒大销售的巨幅增长。 10月3日,中国恒大披露了9月份的营运数据,9月实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录;10月1日至7日国庆期间,恒大全国销售即超过510亿元,也创下了房企黄金周销售之最。 9月份在广西因降价被点名后又道歉的碧桂园,也交出了9月份的销售数据,共实现合同销售金额约515.8亿元,同比增加40.39%。 除了这两大巨头,近两个月以来,市场上的优惠促销活动逐渐增多,不仅大批知名房企加入其中,各种营销花样也不少。 如金地9月份在北京率先打响“金九”的第一枪,进行“30天红盘行动”,推出“百套特价房,万套品质房”,其中最高优惠将达到450万;重庆龙湖则推出秋季易房节,老业主可享受“二手房置换”专属优惠。 在主流的一二线城市,大多数房企的项目都有折扣优惠。如天津武清区新城·梧桐公馆项目已进入清盘阶段,为了促进项目回款,除了直接优惠8万元外,还推出3天内交齐优惠6万等活动,最高优惠可超过30万元。 川财证券指出,在房贷利率趋于平稳的情况下,预计今年四季度房地产销售市场大概率不会出现过热现象。 祁泽金也预计,四季度的销售趋势会是小幅上涨,但价格还是会控制在一定范围之内。 21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。[详情]

房贷利率换锚整体平稳 居民利息支出基本不受影响
房贷利率换锚整体平稳 居民利息支出基本不受影响

  原标题:房贷利率“换锚”整体平稳 □ “换锚”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 □ 据相关人士表示,存量贷款“换锚”相关政策正在研究中,但不管怎样,会坚持保护借贷双方合法权益的原则。 中国人民银行公告〔2019〕第16号明确,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,这也被市场称作房贷利率“换锚”。8日起,“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。 经济日报记者了解到,从目前运行情况来看,新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。在广州地区,工农中建四大行的房贷利率与此前基本持平,首套房贷利率不低于相应期限LPR报价加54个基点(为5.39%),二套房贷利率不低于相应期限LPR报价加78.5个基点(为5.635%),相当于改革前的首套基准上浮10%,二套基准上浮15%。 在北京地区,“新版”个人住房贷款利率下限为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。参照9月20日公布的5年期以上LPR水平(4.85%)计算,北京地区首套房贷款利率下限是5.4%,二套房贷款利率下限是5.9%。 对比来看,“换锚”前后,北京地区房贷利率水平基本一致。“换锚”前,北京地区大部分银行执行首套房贷款利率最低为基准上浮10%,二套房贷款利率最低为基准上浮20%。参照改革前5年期以上贷款基准利率水平(4.9%)计算,改革前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%,二套房贷款利率下限是5.88%。 值得注意的是,房贷利率定价方法转换过程中,重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此,“换锚”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 个人房贷利率“换锚”后,对个人房贷选择、月供等影响如何?记者了解到,“换锚”后,个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。 如果选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变;选择浮动利率的,贷款利率由LPR加点确定,并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整,利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年,贷款利率、月还款额不会按月调整变化。 如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为3年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019年10月28日,贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。 那么,存量房贷利率如何“换锚”?10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行;已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的,应参考LPR定价。据相关人士表示,存量贷款“换锚”相关政策正在研究中,但不管怎样,会坚持保护借贷双方合法权益的原则。[详情]

房贷利率“换锚” 润物细无声 定价基准切换平稳有序
房贷利率“换锚” 润物细无声 定价基准切换平稳有序

  原标题:房贷利率“换锚” 润物细无声 来源:证券时报 记者:孙璐璐 商业性个人住房贷款利率“换锚”昨日正式落地,即日起新签订的房贷合同中的利率定价基准,从贷款基准利率切换为贷款市场报价利率(LPR)。新发放的房贷利率会受到LPR、各地因城施策确定的加点下限、银行加点三方面因素影响。 个人房贷的变动事关千万家购房者的钱袋子,也是银行重要的优质资产组成。根据央行公布的数据,截至今年二季度末,个人住房贷款余额近28万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的比重近20%。虽然贷款利率并轨对各类贷款一视同仁,但房贷利率的调整仍有着不同于企业贷款的特殊性和敏感性。 一方面,房贷利率调整波及的影响面更广,不仅影响着利息支出,也牵动着社会对房地产市场的预期;另一方面,当前在推进贷款利率并轨的市场化改革过程中,房贷领域也需要执行“房住不炒”的政策。如何保障深化利率市场化改革的同时,又让实际利率保持平稳且满足房地产政策调控的刚性需求,考验着政策制定者的智慧。 从房贷利率新政落地的首日情况看,定价基准的切换平稳有序,对社会公众的实际影响微乎其微。对普通贷款申请者而言,选择在10月8日前签订房贷合同,还是10月8日后签订,短期内贷款实际利率并无显著变化,这主要得益于各地因城施策确定LPR加点幅度,有效保障了改革前后房贷实际利率的基本持平。如根据媒体报道,上海地区确定的首套房贷利率为在LPR基础上减20个基点,实际利率与此前的基准利率九五折相当。改革初期保持房贷实际利率的基本不变,既利于利率并轨改革的平稳推进,也利于稳定楼市预期,延续“房住不炒”的政策调控基调。 往后看,由于新发放的房贷利率主要与5年期以上LPR挂钩,LPR每月报价一次,考虑到银行中长期负债成本降幅有限,以及稳定房贷利率的需要,预计后续5年期以上LPR调降空间不大。这不仅有利于新发放房贷的实际利率保持稳定,也为后续存量房贷合同切换定价基准做好铺垫。金融领域的改革最终会影响到每个人的钱袋子,因此改革的过程中更需要力求平稳,尽可能减少短期内因改革带来的对普罗大众的冲击,相信后续不论是5年期LPR报价的变动,还是存量房贷定价基准的切换,都将以润物细无声的方式推进贷款利率的并轨。[详情]

房贷利率换锚 上海市场平稳过渡房贷仍有折扣
房贷利率换锚 上海市场平稳过渡房贷仍有折扣

  来源:证券时报 记者:胡飞军 段久惠 昨日,按照央行的设定时间,全国个人房贷利率正式“换锚”,即新发放房贷在最新公布的贷款市场报价利率(LPR)定价基准加点形成。 证券时报记者调查发现,昨日全国各地在房贷新政之下普遍进行切换,整体保持平稳,略有微弱涨幅。上海情况较为特殊,与此前预期存在落差,首套房贷利率在LPR基础上还减少了20个基点(BP),二套房贷利率与预期一致。 据记者了解,上海房贷利率与预期相差较大,主要是因为个人房贷利率对市场供求影响较大,也是LPR定价改革的重要组成部分,但不能因LPR定价基准改革而影响房地产市场的稳定均衡。 此前,上海首套房贷最低按照贷款基准利率打九五折即约4.6%,若按照最新不低于LPR则意味着要加20个基点,对市场影响较大,因此,根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势,保持了与此前利率相差不大的利率政策。 上海首套房贷利率仍在LPR基准之下 早在今年8月底,央行就宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。不过,一直以来作为全国房贷利率“洼地”的上海,首套房贷利率并没有如外界预期的大幅上涨到最新LPR的4.85%。 昨日,证券时报记者从接近央行人士处获得证实,当前,上海执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。 该人士同时强调,“此次定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定,是基于‘一城一策,因城施策’的调控原则,以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的总体态势。同时,也是更好地落实‘确保定价基准平稳有序转换,保持个人房贷利率水平基本稳定’的改革要求。” 按上述政策,在上海购入首套房的最低利率略有下降,上海市浦东一名资深房产中介从业人士告诉记者,“按不低于相应期限LPR减20个基点,即4.65%,而原来上海首套房贷利率是按基准利率打九五折——利率是4.655%,相比之下略有下浮;二套房贷利率在5.45%~5.5%,比之前二套房利率5.39%略高。” 记者从上海地区的国有大行和股份行了解到,部分银行10月8日起已按新政要求作出相应调整。工商银行上海分行相关人士称,“按央行政策执行。”浦发银行房贷业务人士介绍,“存量房贷客户利率按原来的不变,但购房者10月8日及之后在上海地区购房则按新政策执行,具体利率水平现在还在调整,还没有定下来”。 多个城市房贷利率微涨 据记者了解,实施房贷新政后,按照利率稳定导向,一线、二线、三线城市中,首套房整体利率变化不大,只有微小变动,相对于首套房,二套房利率变动稍微大一些。 其中,招行深圳分行成为深圳地区首家切换LPR的商业银行,先于央行公告的房贷业务统一切换时间10月8日,提前1个月开始执行。 具体措施为,以8月20日公布的LPR为基准,首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率,即首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%,较此前利率分别升高5个BP和60个BP。 而一线其他城市——北京和广州也分别上调了房贷利率相应基点,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套住房贷款利率和二套房利率分别为5.4%和5.9%。而广州新的个人住房贷款定价基准为:首套房利率和二套房利率分别为5.41%和5.64%。 “从测算统计也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大,”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示。 他还认为,从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。 为了做好房贷利率“换锚”工作,银行要做哪些工作呢?招行深圳分行人士透露,为保障新的个人房贷利率切换顺利落地,招行深圳分行第一时间组织客户经理培训,将LPR利率切换的背景、意义及操作要点及时传达到一线,并对中介渠道、开发商等合作方进行二次培训,在市场上形成LPR切换的整体预期。 针对业务切换过程中可能出现的各种客户疑问,深圳分行根据本地实际情况拟定通俗易懂的解释话术,打消客户疑虑,为业务的顺利切换做了良好铺垫。同时,招行深圳分行与同业保持密切联系,形成房贷业务LPR加点自律公约,防范因LPR切换造成的房贷定价波动。[详情]

房贷利率换锚 哪些城市房贷成本涨了?
房贷利率换锚 哪些城市房贷成本涨了?

  原标题:房贷利率换锚,哪些城市房贷成本涨了 记者:程维妙 陈鹏 北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降;房贷利率之锚每月报价一次。 10月8日,个人房贷利率换锚首日,新京报记者在调查中获悉,北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降。不过整体来看,四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微,上下变化幅度都没超过6个基点,“要不客户也没法适应。”银行贷款经理称。 多家银行的贷款经理还提醒,房贷利率锚定的LPR(贷款市场报价利率)每月20日报价一次,申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准,而是看银行录入系统或审批时间,快则一两天,慢则一个月。“比如20日前递交的,审批下来可能是20日后,就参照下一次报价了。”银行贷款经理说道。 银行员工和业内人士均表示,短期内房贷利率会平稳过渡,长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变,投机空间相对更大的二套房,利率也被上浮更多点数以约束炒房。 房贷利率换锚大事记 8月17日 央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。 8月20日 LPR改革后首次报价,一年期为4.25%,五年期以上为4.85%。 8月25日 央行公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 9月20日 LPR改革后第二次报价,一年期为4.20%,五年期以上仍在4.85%。 10月8日 个人房贷利率正式换锚。 月供会增加多少? 以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。 专家建议 目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。 涨跌互现 上海首套房贷成本微降 北京深圳升幅≤1基点 房贷利率换锚首日,四城涨跌互现。 北京地区建行、招行、北京银行多家银行贷款经理表示,当天开始执行的利率,是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)报价基础上,首套上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点,即首套房贷利率不低于5.4%,二套房贷利率不低于5.9%。与此前北京市场主流的首套房贷利率5.39%、二套房贷利率5.88%相比,分别微升了1个基点和2个基点。 深圳和天津地区多银行的首套房贷利率都在LPR报价基础上上浮30个基点,二套上浮60个基点,即首套不低于5.15%,二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的个贷经理介绍,此前该行执行首套房贷利率5.145%、二套房贷利率5.39%,国庆后申请,首套房、二套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。 不同于上述三个城市,上海地区有银行首套房贷利率仍然“让利”。一位建行个贷经理称,当前执行房贷利率在9月20日LPR报价基础上减20个基点,二套房贷利率加60个基点。即首套房贷利率最低4.65%,比此前的4.655%(基准利率9.5折)降0.5个基点;二套房贷利率最低5.45%,比此前的5.39%增6个基点。 多银行个贷经理告诉记者,每个申请者获得的贷款利率不一定相同,具体将根据个人征信、公积金缴存等情况决定。 直观地看,以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。 诸葛找房副总裁苑承建表示,新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。 房贷利率难预估 房贷利率之锚每月报价一次 银行审批时长影响最终利率 不少银行都已经在10月8日将换锚后的个人住房贷款政策落地,如招行宣布,全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,整体保持LPR转换前后利率定价平稳切换。在调查中,也有部分银行支行称还没有接到新的通知。 值得一提的是,由于LPR每月20日报价一次,波动性大于此前基准利率,因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。 招商银行一位个贷经理告诉记者,假设本月20日前申请贷款,在20日之前获批,首套房贷利率执行5.4%,二套房执行5.9%。如果在20日之后获批,则利率无法预估,要看届时LPR最新报价。 各行审批时长不一。北京银行一位个贷经理介绍,若申请纯商贷,审批需一周左右;组合贷(即公积金贷款加商贷)需要时间长一些,按先公积金后商贷的审批顺序,最长可能要一个月左右。建行上海一支行个贷经理称,该行审核组合贷一般需要一周。天津农商行员工介绍,从收集资料到批准最快两天,不顺利的话也可能要一个月,“比如客户一直不给提供资料,或者开发商预告登记还没出来都有可能延缓审批速度。” 还有银行不以审批日期利率为准。建行深圳一支行个贷经理介绍,该行以查询申请人征信和录系统的时间为准,最快在申请人提交材料当天就进行。整个审批时间算下来,一般需要一星期左右。 苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁分析称,由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,不会影响到生活质量,且即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供也是可以接受的。 陈嘉宁还建议选择混合贷。他提到,目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。 后市 房贷利率波动不会太大 长期看房贷成本有可能下降 未来房贷利率会怎么走?中原地产首席分析师张大伟分析称,从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控,引导资金进入实体经济,在“房住不炒”原则下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。 从8月LPR改革以来两次报价也可看出,与个人房贷利率关联性更强的5年期以上LPR保持平稳。8月20日LPR形成机制改革后的首次报价显示,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。 长期来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,若考虑到此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场继续降成本的导向,那么可以预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行,那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用的。 多位受访银行个贷经理表示,市场是动态的,不可控因素比较多,银行一方面会根据市场变化调整,如市场资金紧张时溢价就高,另一方面也会根据产品是否挣钱等因素决定。比如一般年末银行贷款额度减少,往往会抬高利率。还有的银行支行位于中关村等非居民区,房贷业务做的很少,如果分行给予支行自主定价权,支行可能上浮更多基点来平衡成本和收益。 另外值得关注的是,此前有业内人士提出,由于首套房多是刚需,二套房相对存在一定投机空间,因此首套房、二套房贷利率在加点方面是否可能分化?张大伟对记者表示,趋势是都会降低,因为银行的整体资金成本都在降低,房贷利率不存在上涨的可能性,其中首套房利率降低会更明显。 苑承建告诉新京报记者,现在针对首套房、二套房的利率加点已经是有区别的,二套房的加点更高。包括央行制定的利率加点下限也是有区别的,首套房是不低于相应期限贷款市场报价利率,二套房是要在相应期限贷款市场报价利率加60个基点。[详情]

房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动
房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动

  文/陈文 创新之路 只有在房价明显下调后,才有可能出现商业银行针对差异化客户采取差异化的风险定价。 住房按揭贷款市场是商业银行零售金融的关键领域,推动其采用贷款市场报价利率(LPR)为定价基准,可实现LPR在银行贷款定价体系中的基准作用。而房贷转轨LPR,也将进一步完善LPR的形成机制。针对房贷利率LPR加点定价机制的设计,体现出央行贯彻“对房地产调控政策不动摇”的决心,让利率市场化的“降息”福利为实体经济所享,不是为了向房地产行业输血。 LPR实施后,对房贷利率的影响可重点关注以下几个方面。 一是“房住不炒”,投机性买房无法期待利率成本下降。先前商业银行的房贷利率参照“贷款基准利率”上浮或下调一定比例,在各家商业银行缺乏安全信贷资产投放渠道的大环境下,“基准贷款利率”大多成为各商业银行开展住房按揭贷款(尤其是首套房按揭贷款)的上限,竞相打折成为现实的选择,央行调控房地产市场往往需要靠窗口指导来实现。在房贷利率改革后,个人房贷利率按照LPR报价,首套房利率不得低于相应期限的LPR利率,二套房贷利率不得低于“LPR+60个基点”,能真正起到对不同需求的住房者进行差别化对待。 考虑到国内外的宏观环境,预计LPR后续大概率会走低,房贷新政将惠及存在刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者。但对投资性或投机性的购房者就不同了,二套房贷款利率是由“LPR+不低于60个基点”得出,就算是LPR下降了,基点增幅也可能会大于LPR增幅,导致购房者成本不会下降,反而有可能会不断提升。近期央行领导关于“房贷利率不会下降”的表态,更是进一步佐证了这一判断。 二是“因城施策”和“因行施策”短期难见效果。理论上,不同区域的房地产市场发展情况和客户资质存在差异,不同金融机构的资金成本及服务的客群资质也存在差异,住房贷款利率在严守“首套房利率不得低于相应期限LPR利率,二套房贷利率不得低于LPR+60个基点”的央行底线下也会有所差异。但持续的房地产调控已对地方财政构成较大的赤字压力,如果没有中央政府的硬性要求,各地方政府缺乏进一步加码房地产调控的动力,中央政府的下限通常会成为各地标准化的政策选择。 对商业银行来说,在此前房价上涨时,商业银行并没有基于借款客群的质量进行差异化风险定价,更多通过房地产按揭贷款抵押率来控制风险,并在政策允许的范围内通过利率优惠来争夺房贷客户。只有在房价明显下调后,才有可能出现商业银行针对差异化客户采取差异化的风险定价。 三是商业银行零售金融创新对房贷利率差异化定价的影响。利率市场化后,商业银行的息差空间不断压缩,创新激励会进一步提升。近年来,自称“以零售和小微见长”的富国银行,占据信贷资产端“半壁江山”的正是房地产抵押贷款。富国银行认为,在对美国人的重要性、财务安全的关联性上,任何一项金融产品都比不上家庭按揭贷款。这一判断,在中国可能更为适用。以家庭按揭贷款为切入点,富国银行深耕家庭零售金融,针对购买不同类型住房、出于不同目的购买住房、愿意接受不同利率条件购买住房的消费需求制定了差异化贷款产品,并推行交叉销售,允许将信用卡日常消费额的一定比例作为折扣项,转换为按揭贷款本息金额的削减。交叉销售的创新方式,会影响房贷的真实利率,而且更具隐蔽性。[详情]

个人房贷利率正式挂钩LPR 对购房成本有何影响?
个人房贷利率正式挂钩LPR 对购房成本有何影响?

  原标题:个人房贷利率正式挂钩LPR!对购房成本有何影响? 国庆长假结束后,房贷利率基准如期迎来变化。 按照央行规定,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 《国际金融报》记者获悉,根据“因城施策”原则,北京地区多家银行10月8日起实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点,相较此前的水平略有上升。 不过,多位业内人士看来,执行新政后对实际利率水平影响不大,因此对购房者月供支出不会有明显影响。 北京地区多家银行挂钩LPR 央行此前宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。也就意味着,9月20日的LPR报价将成为国庆后新房贷利率的首个参照标准。 下限方面,央行明确要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。 9月20日,最新LPR报价出炉:1年期品种报4.2%,较8月份下调了5个基点;5年期以上品种报4.85%,保持不变。 由于住房贷款大多为5年期以上,也就是说,国庆后商业性个人住房贷款首套利率不低于4.85%,二套利率不低于5.45%。 值得注意的是,央行指出,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 北京地区方面,10月8日,《国际金融报》记者从某国有银行北京分行处了解到,10月8日起,该行新发放个人住房贷款采用贷款市场报价利率定价方式。该行首套个人住房贷款执行利率原则上不低于相应期限LPR加55个基点,二套个人住房贷款原则上不低于相应期限LPR加105个基点。也就是首套下限为5.4%,二套下限为5.9%。 “10月8日前已发放的个人住房贷款和已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。”该负责人称。 某股份制银行北京地区支行个贷人员向《国际金融报》记者表示,目前该行首套房利率为5.39%,二套房利率在5.88%左右。 另一国有银行个贷经理则告诉记者,目前首套房贷利率最优惠的水平是5.4%,但实际能否实现也要看个人资质情况。 上海方面,有消息曝出,“房贷利率挂钩LPR之后,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点”。 《国际金融报》记者据此向两家四大行信贷人员求证,对方均表示情况属实,但也强调减点只是暂时的,后面每月根据LPR值调整。 三四线城市利率或将小跌 根据易居研究院相关报告,2019年10月,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为0.02个百分点。同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%略有上升,上升0.03个百分点。 二线城市方面,10月份,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%略有上升,上升幅度为0.03个百分点。同时,7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%略有上升,上升0.05个百分点。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,房贷利率数据变动体现出了两个特点,一是,一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,进一步体现了利率稳定的导向;二是,二套房利率的变动幅度稍微更大一点。 不同于一二线城市的稳中微升,三四线城市的房贷利率略有下降。无锡、珠海、佛山三个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为0.05个百分点。同时,这三个城市的二套房LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%略有下降,下降幅度也为0.05个百分点。 对此,严跃进强调,这几个城市属于三四线城市中楼市相对坚挺的城市,其他一些相对偏远和落后的三四线城市的房贷利率预计会持平或小跌,尤其是首套房。 对购房成本无明显影响 如今房贷利率的参照基准变了,对于购房者而言,最关注的莫过于买房成本的问题。 央行有关负责人此前表示,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。 根据目前银行确定的下限标准,北京地区首套房及二套房贷利率相比之前房贷利率略有上浮。此前,北京首套房贷款主流利率为基准利率上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。 目前,按照最新LPR,首套房贷利率下限为5.4%,二套房贷利率下限5.9%,分别比之前微升0.01个百分点和0.02个百分点。 那么,房贷利率基准的变化对实际买房成本的影响有多大? 在北京地区多家银行的客户经理看来,买房成本并不会有太大变化。 上述股份制银行个贷人员表示:“目前基准利率变成了LPR,而LPR选取市场上不同的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价。其实不会调整很多,对买房来说影响不大。” 某房产中介也表示,例如首套房现在的基准是4.85%,之前的是4.9%,平均每个月的房贷多还十几元,没有太大影响。 严跃进认为,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。 融360|简普科技大数据研究分析师李万赋在接受《国际金融报》记者采访时表示,虽然前期有一个多月过渡期的准备和试点工作,但目前来看,即使是重点城市,也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕,二三线城市则可能需要更长的过渡时间。 “未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,从前两期LPR的报价水平来看,5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR,大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后,变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些,但也不会月月都变,LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化,保证房地产市场的平稳。”李万赋称。 房贷利率新政下,应该如何买房? 苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁表示,房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。 不过,陈嘉宁认为,新政下由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此,其建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。此外,由于目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,可以选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。 (国际金融报记者 范佳慧 孙婉秋)[详情]

房贷利率新政启动 买房月供变化几何
房贷利率新政启动 买房月供变化几何

  10月8日,个人房贷利率“换锚”首日,新京报记者调查发现,北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降。整体来看,四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微,上下变化幅度都没超过6个基点。以北京地区首套房贷款100万元计算,期限25年等额本息偿还,新规执行后,每月贷款利息增加约6元。 多家银行的贷款经理提醒,房贷利率锚定的LPR(贷款市场报价利率)每月20日报价一次,申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准,而是看银行录入系统或审批时间,快则一两天,慢则一个月。“比如20日前递交的,审批下来可能是20日后,就参照下一次报价了。” 银行员工和业内人士均表示,短期内房贷利率会平稳过渡,长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变,投机空间相对更大的二套房,利率也被上浮更多点数以约束炒房。[详情]

个人房贷利率“换锚”落地:首套利率上海最低4.65%
个人房贷利率“换锚”落地:首套利率上海最低4.65%

  原标题:个人房贷利率“换锚”落地:首套利率上海最低4.65% 深圳下限5.15% 来源:每日经济新闻 每经记者 李玉雯 胡 琳 张卓青    每经编辑 易启江     房贷利率“换锚”首日,上海地区因“首套房贷利率最低可LPR减20基点”而受到市场关注。 《每日经济新闻》记者从接近央行人士处获悉,房贷利率挂钩LPR之后,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。 除了上海地区,《每日经济新闻》记者咨询了深圳、广州、杭州等多个城市目前房贷利率水平,国庆长假后,多地个人住房贷款利率已经执行新的定价基准。其中,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。 上海首套利率最低4.65% 在LPR新机制出炉后,8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 由于个人住房贷款大多为5年期以上,若以最近一期公布的5年期LPR报价来计算,则商业性个人住房贷款首套利率不低于4.85%,二套利率不低于5.45%。 央行表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。另外,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 换锚首日,记者了解到,上海地区部分银行执行首套房贷利率不低于相应期限LPR减20基点。 上海地区农行某支行客户经理告诉《每日经济新闻》记者,该行目前首套房贷利率为4.65%,“跟之前基准利率九五折差不多”。二套房利率则有所上涨,目前是LPR上浮60个基点至5.45%,之前是5.39%。该名客户经理同时表示:“每个月20号会公布(最新的利率水平),后面具体情况我们也不清楚。” 在记者咨询房贷利率的过程中,上海地区建行某支行客户经理表示,因为贷款审批也需要一定时间,具体的贷款利率要待放款之日才能确认。如果是该行的最优质客户,例如信用没有问题、五年内没有任何逾期情况,收入也没有问题,那么贷款利率可按照放款之日前的LPR减去20个基点。 同策研究院总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,在刚启用新锚的阶段,房贷利率相较原先的利率水平基本保持平稳。可能接下来一两年内,随着报价机制的变化,房贷利率会有一些上下的浮动,目前短期内来看还是稳定状态。 张宏伟提到,从各家银行的实际执行情况来看,因为LPR是一个加权平均报价的综合利率,这种情况下,各家银行报价肯定会有高有低。另外还有种情况是,针对VIP客户,部分银行提供的利率是会有一些适度的优惠。例如在某家银行买了较大额度的理财,那么这种情况下买房的话,首套房贷利率可能会降低一点。 当然,也有银行目前首套房利率是执行LPR基准。例如上海地区工行某支行、交行某支行客户经理均对记者表示,该行目前首套房按LPR报价不加点,二套房加60个基点。 需要注意的是,时值第四季度,部分银行出于控制头寸的考虑,在发放房贷时可能需要排期。上海地区浦发银行某支行客户经理告诉记者,贷款审批大约需要一个月时间,放款的话可能是年底前放,也可能会跨年。 多地参考LPR定价落地 除了上海地区,《每日经济新闻》记者咨询了深圳、广州、杭州等多个城市目前房贷利率水平,国庆长假后,多地个人住房贷款利率已经执行新的定价基准。 记者了解到,深圳地区工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行等房贷利率均已挂钩LPR。根据实际情况,深圳地区已“换锚”的银行中大部分实行首套房利率在相应期限LPR基础上加30个基点,二套房在相应期限LPR基础上加60个基点。 根据深圳市场利率定价自律机制决议,此次调整后,首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP。按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。 中国银行深圳某网点个贷经理告诉记者,深圳地区的个人房贷利率都差不多。 除了深圳,广州地区部分银行也在昨日正式“换锚”。记者了解到,广州地区部分已正式“换锚”的银行所提供的最新个人住房贷款利率与此前并无较大变动。 建设银行广州某网点个贷经理告诉记者:“正常来说跟之前一样,用以前的方式来说,就是首套上浮10%,二套上浮15%,跟这个差不多。”她告诉记者,按照LPR基础上“加点”之后与此前在4.9%的基础利率上上浮的利率差不多。 除了深圳、广州地区外,杭州、厦门、长春、郑州、沈阳等地部分银行个人住房贷款利率也已经挂钩LPR。 记者从杭州地区工商银行某网点和中国银行某网点了解到,两家银行首套房利率为最近一个月相应期限LPR的报价4.85%,二套房利率不低于在此前利率基础上上浮15%。建设银行厦门某网点工作人员告诉记者,该行首套房贷利率为5.15%,二套房利率为5.65%。 此外,记者从盛京银行沈阳市某支行了解到,房贷已经挂钩LPR,首套房较基准上浮15BP。 事实上,记者从不少银行个贷部门工作人员口中获悉,LPR房贷利率执行后,个人住房贷款利率较此前均未有太大的变化。 邮储银行长春市南关区某支行个贷经理称,上个月已经开始与LPR挂钩,利率水平跟之前执行的利率是一样的。 郑州银行郑州市中原区某支行经理也提到,首套房大概是4.85%,基本上与之前执行的利率持平。 不过,在咨询房贷利率过程中,不少个贷经理向记者表示,实际首套房利率要结合具体楼盘,每个楼盘首套房贷款利率的定价不一样。[详情]

知情人士:仅个别热点城市房贷利率下限有调整
知情人士:仅个别热点城市房贷利率下限有调整

  中证网讯(记者 彭扬 王舒嫄)8日,个人房贷利率正式“换锚”。知情人士对中国证券报记者表示,从目前运行情况来看,新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。  中国证券报记者在采访北京、上海、深圳、西安等地多家商业银行也了解到,当前商业银行已可以对房贷业务采用LPR进行利率报价。  知情人士强调,工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等大中型商业银行均已完成贷款合同调整、业务系统改造、员工培训等准备工作,并已上线符合LPR定价规则的电子化信息系统,实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。地方法人金融机构也已做好相关准备工作。  上述知情人士强调,全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。在定价基准转换过程中,各地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制要求,除个别热点城市外,各省市只进行利率定价机制切换,未实质调整当地房贷利率政策下限。定价基准切换前后全国个人住房贷款实际利率水平保持基本稳定。  就部分地区的房贷利率看,北京市首套房和二套房在LPR基础上分别增加55和105个基点;深圳市分别增加30和60个基点。  值得注意的是,此次房贷利率挂钩LPR,也有部分城市房贷利率相较此前有所下调。西安市某国有大行工作人员称,“我们行首套房和二套房分别在LPR基础上增加93和117个基点。根据LPR加点后的首套房贷利率为5.78%,相比此前的5.782%略微低了一些。”  但需要强调的是,略低并不代表着楼市调控的转向。上述工作人员表示,“略微低了一些的原因是此前房贷利率的定价基准和现在不同,按照LPR+93个基点,不会到千分位,也就是不会到小数点后三位。房贷利率定价的原则还是要和原先持平。”  9月20日,个人住房贷款主要参考的5年期贷款市场报价利率(LPR)继续维持在4.85%水平,与8月持平。该知情人士表示,各地将按照“因城施策”原则,结合当地房地产市场形势以及LPR变化,对辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限作出适当调整。  另外,对于存量房贷利率如何“换锚”,知情人士表示,相关政策正在研究中。对商业银行而言,要维护好借贷双方的合法权益。  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。从测算中也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。  诸葛找房副总裁苑承建表示,在新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,但短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体上看,对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。  从趋势上看,易居研究院发布的报告表示,从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。 [详情]

房贷利率“换锚”平稳过渡 未来存进一步下调可能
房贷利率“换锚”平稳过渡 未来存进一步下调可能

  原标题:房贷利率换锚平稳过渡,未来存进一步下调可能 10月8日,房贷利率正式换锚,新发放个人住房贷款利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR(贷款市场报价利率)的新版房贷利率。 纵观调整后的房贷利率,相比首套房,多数城市二套房贷利率微涨,但整体变动并不大,体现了利率稳定的导向。另外,目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,虽有轻微波动,但平稳过渡仍是主流。 二套房贷利率普遍微涨 根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,首套房贷利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp(基点)。 以9月20日公布的5年期以上LPR计算,新版的首套房贷利率不得低于4.85%,二套房则不得低于5.45%。基于此,不少地方近期调整了房贷利率,比如北京、上海、天津、江西等地。 第一财经记者了解到,新规实施后,北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%,即LPR基准分别加点55bp和105bp;上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp,即不得低于4.65%,二套房为基准加60bp,即不得低于5.45%;天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%; 江西地区首套房为LPR基准利率,二套则为不低于5.45%。 值得注意的是,在一线城市中,上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况,颇出乎市场意料。对此,接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示,这主要是考虑到个人住房贷款利率对市场供求影响较大。 按照之前的情况,上海首套房贷款利率最低为基准利率九五折,约4.65%,如果按新定价机制,等于上海首套房利率要加20个点,将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡,所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势,采取这一措施。”他进一步透露。 不过记者从沪上多位房贷经理处了解到,目前多家银行具体执行利率还未下发。 同时,可以看到,在执行LPR贷款利率后,相比首套房,多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示,按照贷款本金100万元计算,新规实施后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。 具体来看,10月份,北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%,相比9月份的5.14%上升1bp;4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升3bp。 杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%上升3bp;二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%上升5bp。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,采用新的利率定价机制后,房贷利率只有微小的变动,体现了利率稳定的导向。“就结构上来看,二套房利率的变动幅度稍大一点,另外,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。 房贷利率存在进一步下调的可能 从全国主要的一二线城市看,目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动,但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3bp;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2bp。 房贷利率换锚后,LPR每月20日会公布一次,理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量,因此,利率后续存在调整的可能。购房者还关心,未来房贷利率可能出现怎样的变化? 央行公告明确,LPR执行后,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 严跃进对记者说,就目前而言,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大变动,如何调整的关键还要看贷款合同约定。 “如果约定每年调整一次,那么到期的时候,就会根据‘新LPR+老基点’来调整,一年内并不会变动;如果约定30年不调整,那么就相当于一直不变了,即‘老LPR+老基点’。”他说道。 对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。 另从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期同步增强,将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析,房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。[详情]

房贷利率换锚平稳过渡 未来存进一步下调可能
房贷利率换锚平稳过渡 未来存进一步下调可能

  原标题:房贷利率换锚平稳过渡,未来存进一步下调可能 10月8日,房贷利率正式换锚,新发放个人住房贷款利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR(贷款市场报价利率)的新版房贷利率。 纵观调整后的房贷利率,相比首套房,多数城市二套房贷利率微涨,但整体变动并不大,体现了利率稳定的导向。另外,目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,虽有轻微波动,但平稳过渡仍是主流。 二套房贷利率普遍微涨 根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,首套房贷利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp(基点)。 以9月20日公布的5年期以上LPR计算,新版的首套房贷利率不得低于4.85%,二套房则不得低于5.45%。基于此,不少地方近期调整了房贷利率,比如北京、上海、天津、江西等地。 第一财经记者了解到,新规实施后,北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%,即LPR基准分别加点55bp和105bp;上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp,即不得低于4.65%,二套房为基准加60bp,即不得低于5.45%;天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%; 江西地区首套房为LPR基准利率,二套则为不低于5.45%。 值得注意的是,在一线城市中,上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况,颇出乎市场意料。对此,接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示,这主要是考虑到个人住房贷款利率对市场供求影响较大。 按照之前的情况,上海首套房贷款利率最低为基准利率九五折,约4.65%,如果按新定价机制,等于上海首套房利率要加20个点,将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡,所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势,采取这一措施。”他进一步透露。 不过记者从沪上多位房贷经理处了解到,目前多家银行具体执行利率还未下发。 同时,可以看到,在执行LPR贷款利率后,相比首套房,多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示,按照贷款本金100万元计算,新规实施后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。 具体来看,10月份,北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%,相比9月份的5.14%上升1bp;4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升3bp。 杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%上升3bp;二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%上升5bp。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,采用新的利率定价机制后,房贷利率只有微小的变动,体现了利率稳定的导向。“就结构上来看,二套房利率的变动幅度稍大一点,另外,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。 房贷利率存在进一步下调的可能 从全国主要的一二线城市看,目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动,但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3bp;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2bp。 房贷利率换锚后,LPR每月20日会公布一次,理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量,因此,利率后续存在调整的可能。购房者还关心,未来房贷利率可能出现怎样的变化? 央行公告明确,LPR执行后,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 严跃进对记者说,就目前而言,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大变动,如何调整的关键还要看贷款合同约定。 “如果约定每年调整一次,那么到期的时候,就会根据‘新LPR+老基点’来调整,一年内并不会变动;如果约定30年不调整,那么就相当于一直不变了,即‘老LPR+老基点’。”他说道。 对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。 另从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期同步增强,将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析,房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。[详情]

个别热点城市房贷利率下限有调整 大部分未实质调整
个别热点城市房贷利率下限有调整 大部分未实质调整

  原标题:知情人士:仅个别热点城市房贷利率下限有调整 大部分未实质调整 来源:中国证券报·中证网 中证网讯(记者 彭扬 王舒嫄)8日,个人房贷利率正式“换锚”。知情人士对中国证券报记者表示,从目前运行情况来看,新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。 中国证券报记者在采访北京、上海、深圳、西安等地多家商业银行也了解到,当前商业银行已可以对房贷业务采用LPR进行利率报价。 知情人士强调,工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等大中型商业银行均已完成贷款合同调整、业务系统改造、员工培训等准备工作,并已上线符合LPR定价规则的电子化信息系统,实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。地方法人金融机构也已做好相关准备工作。 上述知情人士强调,全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。在定价基准转换过程中,各地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制要求,除个别热点城市外,各省市只进行利率定价机制切换,未实质调整当地房贷利率政策下限。定价基准切换前后全国个人住房贷款实际利率水平保持基本稳定。 就部分地区的房贷利率看,北京市首套房和二套房在LPR基础上分别增加55和105个基点;深圳市分别增加30和60个基点。 值得注意的是,此次房贷利率挂钩LPR,也有部分城市房贷利率相较此前有所下调。西安市某国有大行工作人员称,“我们行首套房和二套房分别在LPR基础上增加93和117个基点。根据LPR加点后的首套房贷利率为5.78%,相比此前的5.782%略微低了一些。” 但需要强调的是,略低并不代表着楼市调控的转向。上述工作人员表示,“略微低了一些的原因是此前房贷利率的定价基准和现在不同,按照LPR+93个基点,不会到千分位,也就是不会到小数点后三位。房贷利率定价的原则还是要和原先持平。” 9月20日,个人住房贷款主要参考的5年期贷款市场报价利率(LPR)继续维持在4.85%水平,与8月持平。该知情人士表示,各地将按照“因城施策”原则,结合当地房地产市场形势以及LPR变化,对辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限作出适当调整。 另外,对于存量房贷利率如何“换锚”,知情人士表示,相关政策正在研究中。对商业银行而言,要维护好借贷双方的合法权益。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。从测算中也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。 诸葛找房副总裁苑承建表示,在新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,但短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体上看,对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。 从趋势上看,易居研究院发布的报告表示,从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。[详情]

房贷利率新政解读:个人房贷利率变了 利息怎么变?
房贷利率新政解读:个人房贷利率变了 利息怎么变?

  最新央行房贷利率新政全解读:个人房贷利率彻底变了!利息多了还是少了? 来源:新金融评论   今天是央行房贷利率新政落地的第一天。今后,房贷利率将不再与基准利率挂钩,而是挂钩LPR利率,全国范围内将不再有房贷利率的优惠。那么问题来了,这对购房者的影响有多大? 房贷利率怎么改 今年8月20日,利率市场化改革更进一步,LPR形成机制改革后的首次报价公布,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。 在LPR改革的基础上,个人住房贷款利率也随之发生重大变化。 8月25日,央行发布2019年第16号公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成;首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 “新老划断”是此次利率改革中的另一关注点。央行在公告中表示,10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。 公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行;与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。简单来说,已经在还贷款的购房者月供不会受到影响,除非央行加息或降息。 此外,央行明确,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,公积金政策暂不调整是当前公积金政策便民和务实精神的体现,既能保障刚需购房成本不上涨,同时也能保持贷款利率水平稳定。 新政对房贷利率结构的影响 相对之前的政策,今天落地的新政对于我国房贷利率的结构有何影响?苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁通过下图进行了解释。 图左是传统房贷利率结构,主要包括两个部分: (1)基准利率:由央行官方公布的一个存贷款利率,主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可以追溯到2015年,至今已近4个年头。 (2)利率加点:实际房贷利率在基准利率的基础上还会有一个利率加点(一般是在基准利率的基础上,上下浮动一定比例)。在传统房贷利率结构中,利率加点一般由金融机构根据市场情况(资金面的宽裕情况)和风险等级(抵押资产和贷款人的风险情况)灵活决定,所以同一个贷款人向不同银行申请贷款,得到的房贷利率可能存在差异。央行会对浮动的上下限进行限定。 图右是此次新政推出后的房贷利率结构,可以发现大的框架并没有发生变化(仍然是由“基础利率+利率加点”两个部分构成),但是,每部分的具体组成发生了较大的变化: (1)基础部分:由基准利率变为了市场报价利率(LPR),所谓市场报价利率(LPR),是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。相对之前的基准利率,市场报价利率(LPR)的定价来源为市场报价,更新频率更高(每月20日更新一次),市场化程度更高。 (2)利率加点:引入央行和省分行的参与。相比之前利率加点仅由金融机构根据市场情况进行浮动,在新政的利率加点中,还引入了央行和人民银行各省级分行的参与。 其中,央行要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。 而对于各人民银行省级分行,公告明确要求,“应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。” 因此,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者共同影响。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。 房贷利率上升还是下降? 此次调整之后,房贷利率到底是上升,还是下降? 对此,央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示:有一点是肯定的,房贷的利率不下降。 易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。 上述14个城市在执行LPR贷款利率后,利率稍有增加,按照贷款本金100万计算,其中首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。 特点:一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小的变动,进一步体现了利率稳定的导向;首套房和二套房的利率变动方面,二套房利率的变动幅度稍微更大一点。 特点:二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对大;横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。 3个三四线城市样本中,首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。同时,3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。 值得注意的是,作为一直以来房贷利率全国最低的城市,上海在本次房贷利率换锚之后并未在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点,出乎业界意料。 业内人士表示,上海首套房贷款利率之所以是在LPR基础上减点20个基点,主要是考虑到之前的情况,如果按新定价机制,等于上海首套房要加20个点,对于市场可能会有比较大的影响,不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡。 诸多上海银行业人士表示,减点只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。 业内怎么看新政? 中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为,新政规定了房贷利率全国统一的最低要求,按照“因城施策”原则,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。 中原地产首席分析师张大伟则认为,总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。 不过,张大伟强调,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的,此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。 融360大数据研究院公布的数据显示,8月份,监测的35个城市中,17城首套房贷利率水平有所上涨,16城维持7月水平。一线城市中,广州平均环比上涨4个基点,其他城市维持不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月,沈阳涨幅达23个基点;仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。 监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海地区;116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。 太平洋证券表示,房贷新政落地后,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看,上海的首套房贷款利率,厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。 国盛证券称,原先首套利率有折扣的城市,如上海、厦门等,和原先首套房贷利率上浮的城市,如北京等,短期将受到不同的影响。未来,不乏会出现加点下限为零的城市,亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市,实际按揭利率变化将因城而异。 融360分析人士李万赋表示,央行宣布改制后已公布了两次LPR,与首次LPR报价水平相比,第二次的报价中5年期LPR水平并没有发生变化,这凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。 李万赋认为,LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本,未来下行概率较大,但重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。 房贷利率新政下,应该如何买房? 陈嘉宁认为,房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。 当然,新政下,由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此,他建议: (1)留足余量,量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。 (2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。█[详情]

换锚首日上海二套房利率上升 各地房贷变化有多大?
换锚首日上海二套房利率上升 各地房贷变化有多大?

   原标题:【多地调研】“换锚”首日,上海二套房利率明显上升!各地房贷变化有多大? 今天,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”了! 各地政策怎么样?银行“换锚”是否平稳?中国证券报(ID:xhszzb)记者今天走访了北京、上海、深圳、苏州等地,快跟着记者一探究竟。 上海:首套不变二套上升 上海的房贷利率政策是今天的焦点。 中国证券报(ID:xhszzb)记者从接近央行的人士处获悉,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点。 在LPR新政执行前,虽然上海地区各家银行的情况各有不同,但房贷的政策基本是首套房贷是基准利率4.9%打九五折,二套房贷上浮10%。照此计算,分别为4.65%和5.39%。 房贷“换锚”后,以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算,房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。可见,新政执行后,首套房贷利率几乎没有变化,二套房贷利率有比较明显的上升。 尽管如此,也有房产中介表示,上海首套房贷利率在4.85%的基础上减20个基点的日子也是屈指可数的。“要操作的肯定要抓紧,这个首套房利率政策很有可能以周计算。”该人士认为。 对于上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点这一出乎市场预料的政策,相关消息人士解释,主要是考虑到改革之前,上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后,大概就是4.65%。如果按新定价机制,等于上海首套房要加20个点,对于市场会有比较大的影响。根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势,所以采取这一措施。 北京:变化不大 北京多家银行网点负责人告诉中国证券报(ID:xhszzb)记者,北京地区新的个人住房贷款利率下限为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。 “参照最新公布的5年期以上LPR(4.85%)算,现在我行北京地区首套房贷款利率最低为5.4%,二套房贷款利率最低为5.9%。跟‘换锚’前相比,首套房的下限提高了0.01%,二套房提高了0.02%,实际上变化不大。”某农商行相关负责人表示:“不过,从以往的趋势来判断,未来还是有增长的可能。” 深圳:与转换前基本相当 中国证券报(ID:xhszzb)记者从人民银行深圳中心支行获悉,根据深圳市场利率定价自律机制决议,此次调整后,首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点。按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。 招商银行深圳分行反映,10月8日该行受理的27笔房贷业务全部实行LPR利率定价。 苏州:利率水平没降低 某国有大行苏州分行负责人告诉中国证券报(ID:xhszzb)记者:“我们根据总行九月中旬下发的《新发放个人房贷利率调整的通知》,落实了10月8日执行新利率的工作,各行首套房仍旧保持此前基准利率上浮25%的水平,统一执行LPR加128个基点,即6.13%的利率,房贷利率水平不降低。二套房指客户有一套房贷还未结清,首付80%,原来是基准利率上浮30%的,现在在LPR基础上加150个基点。” 据此计算,有一套房贷还未结清的二套房的利率为4.85%加150个基点是6.35%。此前利率为4.9%上浮30%,为6.37%,前后变化不大。 上海中原地产提供了八个城市八家银行的最新房贷利率情况,供大家参考。 八个城市八家银行LPR最新利率情况 数据来源:上海中原地产 业内人士:后续自我调整的空间更大 从中国证券报(ID:xhszzb)记者了解到的情况来看,“换锚”的技术性难度并不大。就目前而言,对于银行个人房贷业务的批贷节奏、投放节奏也没有带来太大冲击和影响。 中国建设银行表示,在推进新发放个人住房贷款定价基准转换的过程中,建行各分行严格落实人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则、指导各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限要求,在贷款受理过程中,结合机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,合理确定每笔贷款的加点数值。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从测算中可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响。更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大。(高改芳 欧阳剑环 齐金钊 陈莹莹 戴安琪 叶斯琦) [详情]

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